بافت فرسوده چیست و چگونه شناسایی میشود؟
بافت فرسوده به مناطقی از شهر گفته میشود که بر اثر گذشت زمان، ضعف در ساخت‌وساز و بی‌توجهی به اصول شهرسازی، دچار کهنگی، کاهش ایمنی و افت کیفیت زندگی شده‌اند. این مناطق معمولاً با معابر تنگ، خانه‌های کم‌دوام، قطعات زمین ریزمساحت و تراکم بالای جمعیت شناخته میشوند و دسترسی خودروهای امدادی در آنها به سختی امکان‌پذیر است. بافت فرسوده در واقع گستره‌ای از بناها، راه‌ها، فضاها، تأسیسات و تجهیزات شهری است که با وجود اصالت فرهنگی و معماری ارزشمند، به دلیل فرسودگی شدید و نبود دسترسی مناسب به خدمات شهری، با زندگی مدرن شهری تضاد پیدا کرده است.
برای شناسایی بافتهای فرسوده، وزارت راه و شهرسازی سه معیار اصلی را معرفی کرده است: ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری. شدت فرسودگی بافت بسته به این است که چه تعداد از این 3 معیار فرسودگی در بافت مورد نظر وجود دارد. با ما همراه باشید تا نحوه محاسبه و توضیحات تکمیلی را در این خصوص باهم مرور کنیم.
عوامل ایجاد فرسودگی بافت (شاص‌های فرسودگی)
شاخصهای شناسایی بافت فرسوده که پیشتر به آن اشاره شد، در واقع ابزارهایی برای سنجش و تشخیص مناطقی هستند که نیازمند مداخله و نوسازی‌اند. این شاخص‌ها که عبارتند از «ریزدانگی»، «نفوذناپذیری» و «ناپایداری»، هر یک به جنبه‌ای از فرسودگی اشاره دارند. در ادامه به بررسی هر یک از این عوامل می‌پردازیم.
1. ریزدانگی
شاخص ریزدانگی به وضعیتی اطلاق میشود که در آن، ابعاد و مساحت قطعات زمین و املاک در یک بلوک شهری به طور قابل توجهی کوچک باشد. معیار عددی تعیین شده برای این شاخص آن است که بیش از پنجاه درصد از پلاک‌های یک بلوک، مساحتی کمتر از 200 متر مربع داشته باشند. این امر که نشان دهنده فشردگی و تراکم بالای جمعیت در فضایی محدود است، ریشه در بافت تاریخی بسیاری از شهرهای ایران دارد که در طول زمان و بدون برنامه ریزی دقیق شکل گرفته‌اند. پیامد این ریزدانگی، محدودیت شدید برای ساخت‌وسازهای مدرن و استاندارد است، چرا که تجمیع این قطعات کوچک برای ایجاد یک پروژه ساختمانی با مقیاس مناسب، نیازمند هماهنگی و توافق میان مالکان متعدد است که خود فرآیندی دشوار و زمانبر محسوب می‌گردد.
2. نفوذناپذیری
نفوذناپذیری به عنوان دومین شاخص، به معابر و شبکه دسترسی یک محدوده شهری بازمی‌گردد. بر اساس تعریف، بلوک‌هایی که بیش از پنجاه درصد معابر آنها دارای عرض کمتر از شش متر باشند، در زمره بافتهای نفوذناپذیر قرار می‌گیرند. این ویژگی که به معنای فراهم نبودن امکان خدمات‌رسانی مناسب، به ویژه در شرایط بحرانی مانند آتش‌سوزی یا زلزله است، یکی از مهمترین چالش‌های زندگی شهری مدرن به شمار میرود. معابر باریک و نفوذناپذیر نه تنها تردد خودروهای امدادی را با دشواری مواجه می‌سازند، بلکه امکان دسترسی ساکنان به خدمات شهری و زیرساختی را نیز محدود خواهند کرد. این مسئله علاوه بر کاهش ایمنی ساکنان، بر کیفیت زندگی روزمره آنها نیز تأثیر منفی گذاشته و حس محرومیت از خدمات شهری را تشدید می‌کند.
3. ناپایداری
سومین و شاید حیاتی‌ترین شاخص، ناپایداری سازه‌ای است. این شاخص به وضعیتی اشاره دارد که در آن، بیش از پنجاه درصد از بناهای موجود در یک بلوک، فاقد سیستم سازه‌ای مناسب و استحکام بنا باشند. به عبارت دیگر، این بناها بدون رعایت اصول مهندسی و محاسبات فنی لازم برای مقاومت در برابر سوانح طبیعی، به ویژه زلزله، ساخته شده‌اند. ناپایداری، خطرناکترین وجه بافت فرسوده است، چراکه به طور مستقیم جان ساکنان را تهدید می‌کند و در صورت وقوع یک حادثه طبیعی، می‌تواند به فاجعه‌ای انسانی با تلفات سنگین منجر شود. این ویژگی، نه تنها امنیت جانی، بلکه امنیت روانی ساکنان را نیز به شدت تحت تأثیر قرار می‌دهد و احساس ناامنی و اضطراب را در آنها تقویت می‌نماید.
شدت فرسودگی
برای آنکه یک محدوده شهری در زمره فرسودگی مطلق قرار گیرد، باید هر سه شاخص «ریزدانگی»، «نفوذناپذیری» و «ناپایداری» را به طور همزمان دارا باشد. اگر دو شاخص از سه شاخص فوق‌الذکر را دارا بود در دسته فرسودگی ناپایدار، و اگر فقط یک شاخص را دارا باشد مشمول فرسودگی نسبی خواهد بود.
نکته مهم: همانطور که در قسمت قبل گفته شد شرط اطلاق هرکدام از شاخصهای فرسودگی به یک بلوک شهری این است که بیش از 50% آن بلوک را شامل بشود.
| نوع فرسودگی | شاخصهای موجود | ویژگی |
|---|---|---|
| فرسودگی نسبی | یک شاخص از سه شاخص (ریزدانگی، نفوذناپذیری یا ناپایداری) | شدت پایین فرسودگی، نیاز به مداخلات موضعی و متمرکز، امکان بهبود با هزینه کمتر |
| فرسودگی ناپایدار | دو شاخص از سه شاخص | شدت متوسط تا بالا، نیاز به برنامه ریزی جدی، تشویق های قویتر برای نوسازی |
| فرسودگی مطلق | هر سه شاخص | شدت بحرانی، نیاز به مداخلات اساسی، سرمایه گذاری کلان و طرح های جامع نوسازی |
این طبقه بندی، ابزار مفیدی برای سیاست گذاران و برنامه ریزان شهری فراهم می آورد تا بر اساس شدت فرسودگی هر محدوده، اولویت بندی مناسبی انجام دهند و منابع و تسهیلات را به شکلی هدفمندتر تخصیص دهند. بدیهی است که هرچه تعداد شاخصهای موجود بیشتر باشد، فوریت و ضرورت اقدام نیز افزایش می یابد و پروژههای حمایتی باید متناسب با همان سطح از شدت، طراحی و اجرا شوند.
تئوری سیاست‌های مقابله با فرسودگی
فرسودگی بافت تنها کالبدی نیست و می‌تواند شامل فرسودگی در فعالیت، اقتصاد و بافت اجتماعی یک محله باشد. سیاست‌گذاری‌ها نسبت به با بافت فرسوده به سه حالت زیر خلاصه میشوند:
1. نوسازی (فرسودگی کالبدی)
2. بهسازی (فرسودگی عملکردی)
3. بازسازی (فرسودگی کالبدی و عملکردی)
مطابق تصویر زیر یک بافت شهری بسته به این که کدام نوع از فرسودگی کالبدی را داشته باشد اقدامات خاص خود را می‌طلبد.
قانون بهسازی و حمایت از بافت فرسوده
قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری که در سال 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، چارچوب حقوقی اصلی مواجهه با بافتهای فرسوده در ایران را تشکیل می‌دهد. این قانون در هفده ماده تدوین شده و هدف اصلی آن ایجاد وحدت رویه در فرآیند احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری است.
ماده یک این قانون، به منظور ایجاد وحدت رویه در فرآیند احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری و تعیین محدوده‌های مورد حمایت، اقداماتی تشکیلاتی را تعیین کرده است. ماده شش قانون، به منظور جلب مشارکت حداکثری مالکان و ساکنان محدوده، سازوکارهای مشارکتی را پیشبینی کرده است. ماده هشت نیز به منظور تشویق مالکان، سرمایه‌گذاران و سازندگان و تسریع در فرآیند احیاء، بسته‌های تشویقی متنوعی را تعیین کرده است.
یکی از مهمترین مواد این قانون، ماده نه است که به منظور حل و فصل اختلافات و مشکلات مربوط به املاک و اراضی واقع در بافتهای فرسوده تدوین شده است. این ماده که سال‌ها پس از تصویب قانون به اجرا درآمد، نقش مهمی در رفع موانع حقوقی نوسازی ایفا کرده است. بر اساس این ماده، امکان صدور اسناد مالکیت برای املاک واقع در بافت فرسوده با تشریفات ساده‌تر فراهم شده و بسیاری از معضلات حقوقی که پیشتر مانع از نوسازی می‌شد، مرتفع گردیده است.
آیین‌نامه اجرایی تبصره دو ماده هفت این قانون نیز جزئیات عملیاتی نحوه اجرای طرح‌های احیاء، بهسازی و نوسازی را تعیین کرده است. این آیین‌نامه، فرآیندهای اجرایی از جمله نحوه تعیین محدوده‌های هدف، شرایط بهره‌مندی از تسهیلات، ضوابط فنی و شهرسازی و سازوکارهای نظارت بر اجرای طرح‌ها را به تفصیل مشخص کرده است. قانون مذکور همچنین اصلاحاتی را در مواد مختلف به خود دیده است تا ضمن رفع نواقص احتمالی، هماهنگی بیشتری با سایر قوانین مرتبط از جمله قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن پیدا کند.
با وجود تصویب این قانون و تلاش‌های گسترده برای اجرای آن، نوسازی بافتهای فرسوده همچنان با چالش‌هایی از جمله کمبود منابع مالی، موانع حقوقی، مشکلات تأمین مصالح ساختمانی و گاه عدم مشارکت در نوسازی مواجه است. با این حال، این قانون به عنوان یکی از مهمترین اسناد بالادستی در حوزه بازآفرینی شهری، چشم‌انداز روشنی برای ساماندهی و نوسازی بخش‌های فرسوده شهرهای ایران ترسیم کرده و بسترهای حقوقی و تشویقی لازم برای تحقق این هدف را فراهم آورده است.
طرح‌های موضعی حمایت از بافت فرسوده
طرح‌های موضعی حمایت از بافت فرسوده، رویکردی مکمل و متمرکز بر نقاط خاص شهری هستند که با هدف تسریع فرآیند نوسازی و بهسازی در محلات هدف طراحی شده‌اند. این طرح‌ها معمولاً با مشارکت نهادهای مختلف از جمله وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها، استانداری‌ها و بخش خصوصی اجرا شده و بر اساس ویژگی‌های خاص هر محله، بسته‌های تشویقی و ضوابط ویژهای را تدوین میکنند.
یکی از مهمترین این طرح‌ها، طرح‌های بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری است که در دو نوع متفاوت برای شهرهای کمتر از صد هزار نفر و شهرهای بیشتر از صد هزار نفر جمعیت تهیه می‌گردد. طرح مذکور شامل مراحل مختلفی از جمله شناخت کلی شهر و ناحیه، تدقیق محدوده بافت فرسوده و تعیین معیارهای مداخله است. در این چارچوب، نوسازی بافت در سه سطح کلی مدیریتی، پشتیبانی و اجرایی طبقه‌بندی شده و فرآیندهای مربوط به هر سطح به دقت تعیین می‌گردد.
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران نیز با تصویب سیاست‌ها و ضوابط تشویقی، زمینه را برای نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری فراهم کرده است. این ضوابط با هدف تسهیل نوسازی برای قطعات غیرقابل تجمیع و پیشگیری از ایجاد فضاهای رها شده و بی‌دفاع شهری تنظیم شده‌اند. بر اساس این ضوابط، نوسازی در عمق بافت فرسوده شامل اعطای حداکثر یک طبقه تراکم تشویقی و کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز است. همچنین نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله و بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری از دیگر سطوح مداخله در این طرح‌ها هستند که هرکدام مشوق‌های خاص خود را دارند.
طرح‌های موضعی معمولاً با مشارکت خود ساکنان در تهیه و اجرا همراه هستند و این مشارکت نقش تعیین‌کننده‌ای در موفقیت آنها دارد. جلب مشارکت حداکثری مالکان و ساکنان محدوده، از اصول کلیدی این طرح‌هاست و در قوانین مربوطه نیز بر آن تأکید شده است. این رویکرد مشارکتی، ضمن افزایش احساس تعلق ساکنان به محله، به تدوین طرح‌های متناسب با نیازهای واقعی آنها کمک کرده و تلاش می‌کند تا مقاومت اجتماعی در برابر فرآیند نوسازی محلات را کاهش دهد.
تسهیلات نوسازی املاک واقع در بافت فرسوده
دولت و شهرداری‌ها برای ترغیب مالکان و سازندگان به نوسازی بافتهای فرسوده، بسته‌های تشویقی متنوعی را در نظر گرفته‌اند که مهمترین آنها شامل وام‌های کم‌بهره، بخشودگی عوارض و افزایش تراکم ساختمانی است. این تسهیلات با هدف کاهش هزینه‌های نوسازی و افزایش جذابیت اقتصادی سرمایهگذاری در این مناطق طراحی شده‌اند.
-
وام نوسازی
در حوزه تسهیلات بانکی، بانک مسکن به‌عنوان متولی اصلی اعطای وام نوسازی بافت فرسوده شناخته میشود. سقف این تسهیلات سالانه بر اساس مصوبه هیئت وزیران و از طرف شورای بانک مرکزی به بانک‌ها ابلاغ میشود. متقاضیان دریافت این تسهیلات باید توسط نهادهای مربوطه مانند اداره راه و شهرسازی و شرکت عمران و مسکن‌سازان استان به بانک معرفی شوند. ملک مورد نظر برای بهره‌مندی از این تسهیلات باید مفروز، مجزا و شش‌دانگ باشد، دارای سند مالکیت قابل رهن با کاربری مسکونی باشد و در بازداشت محاکم قضایی نباشد. همچنین مشخصات ابعاد و حدود زمین باید با سند مالکیت مطابقت داشته باشد. اگرنه قبل از هر اقدامی باید به اداره ثبت مراجعه کرده و نسبت به اصلاح سند خود اقدام کنیم.
وام نوسازی بافت فرسوده به صورت ترکیبی از منابع مختلف پرداخت میشود که شامل بخشی با نرخ سود صفر درصد از محل وجوه اداره شده، بخشی بدون سپرده و بخشی از محل اوراق ممتاز است. مجموع این تسهیلات در سالهای اخیر تا سقف پانصد و پنجاه میلیون تومان برای هر واحد مسکونی در نظر گرفته شده است. مدت بازپرداخت این وام‌ها تا شصت ماه تعیین شده و اقساط آن متناسب با نوع منبع تأمین مالی محاسبه میشود. لازم به ذکر است که طبق قانون، باید 25درصد از تسهیلات بخش مسکن به بافتهای فرسوده اختصاص یابد، هرچند در عمل تحقق کامل این هدف با چالش‌هایی همراه بوده است.
2. تخفیف در عوارض نوسازی
علاوه بر تسهیلات بانکی، بخشودگی عوارض شهرداری یکی دیگر از مشوق‌های مهم نوسازی در بافت فرسوده به شمار میرود. شوراهای شهر در بسیاری از کلانشهرها، تخفیف‌های قابل توجهی در عوارض اخذ پروانه ساختمانی برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده مصوب کردهاند. این تخفیف‌ها در برخی موارد تا صددرصد عوارض ساختمانی را شامل می‌گردد. عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح‌های توسعه شهری نیز در بسیاری از موارد مشمول تخفیف بافت فرسوده میشود. شهرداری‌ها همچنین امکان تقسیط عوارض را برای سازندگان فراهم کردهاند تا فشار مالی ناشی از پرداخت یکجا کاهش یابد.
3. تراکم تشویقی
افزایش تراکم ساختمانی به عنوان یکی دیگر از ابزارهای تشویقی، نقش مهمی در جذابیت اقتصادی نوسازی بافت فرسوده ایفا می‌کند. بر اساس مصوبات شورای عالی معماری و شهرسازی، در محدوده بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری، افزایش تراکم، تسهیل در ضوابط پارکینگ و معماری و اختلاط کاربری‌ها با هدف ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاران و مالکان اعطا میشود. در بافتهای فرسوده، اگر مساحت ملک بیش از صد متر مربع باشد، ساخت یک طبقه تشویقی با درصد تراکم مشخص شده در طرح تفصیلی مجاز است.
در برخی موارد، بسته به نوع طرح و مقیاس نوسازی، اعطای حداکثر دو طبقه تراکم تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب نیز پیشبینی شده است. همچنین ضوابط پارکینگ در بافت فرسوده با تسهیلات ویژهای همراه است؛ از جمله کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به 75% و امکان استفاده از مساحت معابر بن‌بست فاقد کارکرد برای تأمین بخشی از پارکینگ‌های مورد نیاز. عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی و امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حدنصاب از دیگر مشوق‌های تراکمی محسوب میشوند. دریافت تراکم تشویقی معمولاً به عواملی مانند قرارگیری در محدوده بافتهای فرسوده، افزایش مساحت ملک حاصل از تجمیع املاک مجاور و یا تجمیع چند پلاک بستگی دارد.
دفاتر تسهیلگری و توسعه محلی؛ حلقه اتصال مردم و نهادهای اجرایی
دفاتر تسهیلگری و توسعه محلی از جمله نهادهای نوینی هستند که در سالهای اخیر با هدف تسریع فرآیند نوسازی و بهسازی بافت فرسوده و ناکارآمد شهری، در محلات هدف مستقر شده‌اند. این دفاتر نقش واسط و تسهیلگر میان ساکنان، مالکان، سرمایه‌گذاران و دستگاه‌های اجرایی را ایفا کرده و می‌کوشند تا با رویکردی مشارکتی و مردمی، موانع موجود بر سر راه نوسازی را شناسایی و رفع نمایند. آنها به دنبال ظرفیت‌سازی، آگاهی‌بخشی، جلب اعتماد و همراه‌سازی ساکنان با برنامه‌های نوسازی هستند و تلاش دارند تا نگاه صرفاً کالبدی به بافت فرسوده را به نگاهی جامع‌تر و مبتنی بر ابعاد اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی تبدیل کنند.
مهمترین کارکرد دفاتر تسهیلگری، آگاهی‌بخشی به ساکنان درباره مزایا و مشوق‌های نوسازی و راهنمایی آنها در طی فرآیندهای اداری و حقوقی مرتبط است. بسیاری از مالکان در بافتهای فرسوده از وجود تسهیلاتی همچون وام‌های کم‌بهره، بخشودگی عوارض یا امکان دریافت تراکم تشویقی بی اطلاع هستند یا درک درستی از نحوه بهره‌مندی از آنها ندارند. دفاتر این شکاف اطلاعاتی را پر میکنند و به مالکان کمک میکنند تا با آگاهی کامل، تصمیم به نوسازی و یا بازسازی بگیرند. افزون بر این، این دفاتر در تجمیع پلاک‌های ریزدانه که یکی از مهمترین چالش‌های نوسازی در بافتهای فرسوده است، نقش کلیدی ایفا میکنند؛ آنها با شناسایی مالکان قطعات مجاور، گفتوگو با آنها، رفع اختلافات و ایجاد اجماع، زمینه را برای تجمیع املاک و اجرای پروژههای ساختمانی با مقیاس اقتصادی فراهم میآورند.
دفاتر تسهیلگری همچنین به عنوان مرجعی برای پیگیری امور حقوقی و ثبتی املاک واقع در بافت فرسوده عمل میکنند. همانطور که پیشتر اشاره شد، بسیاری از املاک موجود در این بافت‌ها با مشکلاتی همچون فاقد سند رسمی بودن، سند مشاعی بودن یا اختلاف در تحدید حدود مواجه هستند که خود مانعی جدی برای دریافت تسهیلات و اخذ پروانه ساختمانی محسوب میشود. تسهیلگران با همکاری ادارات ثبت اسناد و املاک، شهرداری‌ها و سایر مراجع ذیصلاح، نسبت به رفع این موانع حقوقی اقدام میکنند و مالکان را در فرآیند صدور یا تثبیت اسناد مالکیت یاری میرسانند. این اقدام، نقش بسیار مهمی در افزایش تمایل مالکان به نوسازی دارد، چراکه بسیاری از آنها تنها پس از رفع ابهامات حقوقی و حصول اطمینان از مالکیت قانونی خود، حاضر به سرمایهگذاری در پروژههای نوسازی میشوند.
خدمات تسهیلگری متریستا، چرا متریستا یک تسهیل گر است؟
با ما در این مقاله همراه باشید تا با خدمات تسهیلگری ساختمان‌سازی بیشتر آشنا شویم[ادامه مطلب...]
آبان