تفکیک زمینهای بزرگ
مالکان زمینهای بزرگ بنا به دلایلی مانند افراز و یا تغییر کاربری و بهرهمندی از مزایای اقتصادی بیشتر تصمیم میگیرند زمین خود را به اجزای کوچکتری تقسیم کنند. هنگامی که مالک یک زمین بزرگ برای تفکیک به اداره ثبت مراجعه میکند مطابق ماده 101 قانون شهرداریها لازم است عمل تفکیک را مطابق با نقشهای انجام دهند که قبلا به تصویب شهرداری رسیده باشد. شهرداری نیز نقشههایی را مورد بررسی زمینی و رسیدگی قرار خواهد داد که پیشتر توسط یک مهندس شهرساز تهیه و تایید شده و نیز قدرالسهم شهرداری و معابر عمومی در آن لحاظ شده باشد.
مراحل تفکیک زمین
1. مراجعه به اداره ثبت
پس از مراجعه به اداره ثبت و ثبت درخواست تفکیک، اداره ثبت نامه ای را برای شهرداری مبنی بر صدور مجوز تفکیک و تایید طرح تفکیکی ارسال میکند.
2. مراجعه به شهرداری
با استناد به ماده 101 قانون شهرداریها ادارات ثبت اسناد و داگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز از سوی مالکین، عمل تفکیک را مطابق با نقشهای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداری رسیده باشد. بنابراین با مراجعه با شهرداری و یا دفاتر خدمات شهرداری (در شهرهای دارای دفتر خدمات) اقدام به تشکیل پرونده نموده، و درخواست تفکیک میدهد.
3. تشکیل پرونده
با در دست داشتن سند شش دانگ، کارت شناسایی و فرم تکمیل شده درخواست تفکیک، پرونده تشکیل میشود.
4. بازدید فنی
با بررسی پرونده توسط کارشناس شهرسازی دستور بازدید میدانی صادر میگردد. پس از آن مامور بازدید به محل زمین مراجعه کرده و کروکی و وضعیت آن را به واحد معماری و شهرسازی گزارش میکند.
5. بررسی امکان تفکیک
با ارجاع گزارش مامور بازدید به واحد شهرسازی کارشناس مسئول وضعیت زمین را به قوانین و ضوابط موجود تطبیق داده و در صورت امکان تفکیک، دستورالعمل طرح تفکیکی به مالک اعلام میگردد. حد نصاب تفکیک زمین با توجه به طرحهای هادی و تفصیلی یا قوانین دیگر مانند قانون زمین شهری برای ملک مذکور مشخص تعیین خواهد شد. پس از آن مالک برای طراحی اقدام میکند.
6. تهیه طرح تفکیکی
مالک با در دست داشتن اسناد موجود به یک مهندس شهرساز واجد صلاحیت از سازمان نظام مهندسی مراجعه کرده و تقاضای طراحی تفکیک زمین میکند. پس از اتمام طرح، نقشه طراحی شده را به شهرداری تسلیم مینماید. در صورت نیاز به اصلاح نقشه بازگشت داده شده تا تغییرات لازم توسط مهندس شهرساز اعمال و کنترل شود.
7. تعیین قیمت
پس از نظارت فنی و تایید نقشهها پرونده زمین برای تعیین قیمت و محاسبه قدرالسهم شهرداری به گروه کارشناسان ارجاع خواهد خورد. بنا بر تبصره 3 ماده 101 قانون شهردرایها قدرالسهم شهرداری از زمینهای تفکیک شده در اراضی بیشتر از 500 متر تا تقربیا 44% خواهد بود. میزان تسلط مهندس شهرساز به اصول طراحی زمین و اشراف به قوانین در میزان برخورداری مالک زمین از حداکثر حق قابل وصول از شهرداری بیشترین تاثیر را خواهد داشت. لازم به ذکر است که شهرداری مخیر است با رضایت مالک معادل ریالی سهم خود را دریافت کند.
8. مدارک پیشنویس تفکیک
پس از وصول عینی سهم شهرداری و یا دریافت معادل آن بوسیله صدور فیش پیش پرداختی، سایر مدارک پیش نویس مانند نامه ادره ثبت در صورت نقص در پرونده توسط مالک تنظیم و تکمیل شده و برای صدور دستور، تسلیم شهرداری میگردد.
9. صدور سند:
دستور تفکیک پس از طی کردن مراحل ذیل صادر میگردد.
· امضاء معاون شهرسازی ، معاون مالی
· مهر و شماره دبیرخانه
پس از آن نامه و نقشه تاییدیه تفکیک جهت صدور سند جدید قطعات به اداره ثبت ارسال میگردد.
چه زمانی تفکیک زمین ارزشمند است؟
انگیزههای متفاوتی برای تفکیک یک زمین وجود دارند که هر کدام به تنهایی میتوانند صاحبان زمین را مجاب کرده تا آنان را تفکیک کنند. به عنوان مثال:
1. زمینهای بزرگی که پس از الحاق به بافت شهر، واجد ارزش بالایی شده و قابلیت اتصال به پهنههای تجاری اداری و یا مسکونی را دارند. این زمینها غالبا کاربری کشاورزی دارند.
2. زمین بزرگ برای سهولت در فروش و یا قدم گذاشتن در روند ساخت احتیاج به تفکیک دارند. یک زمین مسکونی 2000 متری سخت تر از زمین 200 متری به فروش میرسد.
3. شرکای ملکی ممکن است برای استقلال و تعیین تکلیف، سهم خود از یکدیگر را جدا کنند. برای اینکار باید دست به افراز زمین بزنند. افراز زمین در مراجع حقوقی قابل پیگیری بوده و نیازمند صورتجلسه تفکیکی است که توسط شهرداری تایید شده باشد.
تفاوت تفکیک و افراز
افراز
یک فرایند حقوقی است که به رفع اختلافات بین شرکای ملک مشاعی انجامیده و میزان سهم هریک را نسبت سند مشخص میکند. شریک یا شرکایی که قصد جدا کردن سهم خود از شش دانگ کل زمین را دارند به دادگاه مراجعه کرده و در خواست افراز مینمایند. برای نهایی شدن دستور افراز زمین نیز نیاز به صورت مجلس تفکیکی است. پس از آن اسناد جدید ثبتی برای هر زمین صادر میگردد. فرایند افراز به طور عمده توسط یک وکیل دارای پروانه پیگیری میگردد.
تفکیک
نیز یک عمل ثبتی است که طی آن زمین بزرگ به قطعات کوچکتر تقسیم میگردد. طی عمل تفکیک مختصات زمینهای تقسیم شده مشخص و برای هر یک سند جدا صادر میگردد. در عمل تفکیک لزوما سهم شرکای ذینف دخیل نبوده و بر مبنای مصالحه است. به عبارتی عملیات تفکیک برای زمینهای مشاعی و غیر مشاعی صورت میپذیرد. اگر مالک یک نفر باشد خود به تنهایی زمینها را تفکیک کرده و اگر مالک چند نفر باشند، به اندازه سهمشان از زمین کل در زمینهای تقسیم شده سهم خواهند داشت و یا اینکه به وسیله مصالحه به اندازه سهمشان زمین دریافت کنند.
چرا متریستا؟
ویژگی پروژههای تفکیک متریستا