پروسه جواز یا پروانه ساخت سلسله اقدامات چند مرحلهای است که مالک یا سازنده پیش از شروع ساخت ملزم به طی کردن هستند. انتهای این فرآیند نیز به صدور پروانه ساخت ختم میشود. در ادامه به مراحل و مدارک مورد نیاز جواز ساخت اشاره خواهد شد. خدمات تسهیلگری مهندسین متریستا در فرایند نوسازی ساختمانی از جواز تا پایان کار را شامل شده به مشتریان خود کمک میکند تا از ابتکارات مهندسی و امتیازهای قانونی برخوردارشوند. اما چرا به عقیده ما مهم ترین قسمت نوسازی اخذ جواز است؟
اخذ مجوزها و تأییدیههای متعدد از سازمانهای مختلف (شهرداری، نظام مهندسی، کمیسیون ماده 5 و …) میتواند بسیار زمانبر و پر درد سر باشد. عدم شفافیت در نظامات اداری و مسئولیتپذیری پایین برخی متصدیان صدور جواز در پاسخگویی و راهنمایی متقاضیان از عواملی است که به پیچیدگی کار میافزاید.
مهندسین طراح، ناظر و مجری مسئولیت کیفیت و ایمنی ساختمان را عهده دار خواهند بود. از آنجایی که برگههای مهر شده به وسیله طراحان و تعیین ناظر و مجری از مدارک پیشنویس جواز به شمار میآیند منطقی است که در انتخاب مهندسین طرف قرار داد دچار خطا نشویم.
ابهام در قوانین و مقررات میتواند به تعویق افتادن پروژه و افزایش هزینهها منجر شود. عملیاتی نشدن برخی از مصوبات شهری و یا نقض آنها بوسیله برخی از آیین نامههای اجرایی میتواند مسئله ساز شده و متقاضیان ساخت را از حقوق خود محروم کند. بعضا در نظام برنامه ریزی ساختمان قوانین بالادستی و پاییندستی در یک راستا تنظیم نشده و ایجاد تزاحم میکنند. به نحوی که رفع این گونه موانع در بسیاری از موارد نیازمند بهره مندی از راهبری و مشاوره متخصصین بوده است. به طور مثال در خصوص تامین پارکینگ ممکن است دستور نقشه با مصوبات طرح تفصیلی و یا مقررات ملی ساختمان مغایرت داشته باشد.
پردغدغه ترین مرحله از فرایند صدور پروانه برای متقاضیان طراحی آن است. از طرفی ناگزیر به رعایت ضوابط بوده و از طرفی طراح ملزم است که به تمایلات مالک توجه نشان دهد. به دلیل اینکه عدم رعایت مقررات فنی و مهندسی میتواند هزینهها و زمان ساخت را افزایش دهد مالک یا سازنده ناچارند که از طراحان مسلط به ضوابط استفاده کرده تا ترفندهای قانونی را به آنها نشان دهند. رعایت ضوابط شهرداری و سازمان نظام مهندسی در طراحی ساختمان، میتواند چالش برانگیز باشد.
نظام برنامه ریزی ساختمان در ایران دائما در حال تکامل و پوستاندازی است. تغییر قوانین و یا تاخیر در اجرایی شدن آنها در حین پروسه ساخت میتواند پروژه را با مشکل مواجه کند.
تاخیر در اخذ مجوزهای لازم و یا عدم همسویی پروانه ساخت با عملیات اجرا میتواند منجر به توقف پروژه و جریمههای سنگین شود. علاوه بر این عدم رعایت قوانین و مقررات میتواند به اختلافات حقوقی و هزینههای اضافی منجر شود.
متاسفانه در برخی موارد، برای تسریع در روند اخذ مجوز و با هدف دور زدن محدودیتها ممکن است گزینههای غیر قانونی مانند پرداخت رشوه مطرح شود که علاوه بر ضربه به چارچوبهای مهندسی فساد اداری را به همراه میآورد.
هماهنگی سازنده با طراح، مالک و یا رعایت حسن همجواری با همسایگان پس از ساخت برای طراحی بهینه ساختمان از نکات ضروری است که باید قبل از کسب جواز به آن توجه داشت. تدوین استراتژی اقدامات و ایجاد اتفاق نظر مابین گروههای ذینفع برعهده تسهیل گری است که ابزارها و راهکارهای لازم را در دست داشته باشد.
اخذ بهینه و بهنگام مجوزهای ساخت به طور قانونی، اعتماد مالکان و سرمایهگذاران را جلب کرده و برای شرکای پروژه تضمین کننده حسن همکاری است. ساختمانهای فرسوده و بهاصطلاح کلنگی دارای جواز ساخت به راحتی بیشتری قابل فروش هستند.
اولین گام درخواست صدور پروانه یا همان اخذ جواز تشکیل پرونده است. هر چند که در مواردی ممکن است لازم باشد قبل از تشکیل پرونده برای ساخت بعضی از پیش نیازها را فراهم کرده باشیم. به عنوان مثال اگر سند ملک با وضع موجود مغایرت داشته باشد به اصلاح امور ثبتی آن میپردازیم. البته گاها پس از صدور دستور نقشه توسط شهردای اتفاق افتاده و مالکان پس از رفع، فرآیند جواز را از نو شروع میکنند. و یا اینکه ممکن است نیاز به تفکیک زمین داشته باشیم. پس از طی کردن مقدات اداری فرآیند را شروع میکنیم.
برای ثبت درخواست اولیه صدور پروانه ساختمان و تشکیل پرونده مدارک زیر را لازم داریم:
سپس به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری مراجعه کرده، فرم درخواست پروانه ساختمان را تکمیل نموده و گامهای اداری مربوط را آغاز میکنیم.
پس از چند روز نقشهبردار مستقر در دفاتر خدمات الکترونیک جهت بازدید به محل ملک مراجعه می کند تا حدود اربعه زمین، عرض خیابان و وضعیت مجاورتهای زمین مورد مداخله را برداشت کرده و یک نقشه کروکی به انضمام گزارش بازدید را تحویل مراجع مرتبط داده و به دایره طرح تفصیلی ارجاع داده خواهد شد. گزارش مامور بازدید در تطابق با مصوبات طرح تفصیلی قرار خواهد گرفت. به طور مثال اگر متراژ خانه از یک مقدار مشخصی کمتر باشد جواز ساختمان برای بیشتر از چهار طبقه صادر نخواهد شد. امروزه بیشتر شهرهای کشور از طرح تفصیلی برخوردار بوده و مقررات نوسازی به تناسب محدودهای از شهر که در آن واقع شده است ملاک عمل است. کارشناس طرح تفصیلی کاربری ملک را مشخص کرده و شرایط خاص مانند حریمهای شهری و طبیعی را بررسی کرده و در صورت عدم معارض با در نظر گرفتن شرایط. ملک اقدام به صدور دستور نقشه میکند.
دستور نقشه یا همان فرم اطلاعات احداث بنا اختیارات و ضوابطی است که پیش از شروع ساخت توسط شهرداری تعیین و به دفاتر خدمات الکترونیک و از این طریق به مالک بنا ابلاغ میگردد. دستور نقشه ملاک عملی برای شروع فرآیند طراحی است که درآن اطلاعاتی مانند ابعاد، مساحت زمین، اصلاحات مورد نیاز، تعداد طبقات و تراکم ذکر می شود. در مرحله بعد دستور نقشه به مهندس معمار ارجاع داده می شود.
در این مرحله بر اساس ضوابط صادر شده در دستور نقشه ، نقشه معماری برای ملک طراحی می شود. همانطور که گفت شد، این مرحله مهم ترین مرحله در کسب جواز ساختمان است که در آن توانایی طراح در بهینه سازی فضاهای داخلی و خارجی با توجه به محدودیتهای طرح مشخص میکردد. نقشه معماری مهم ترین سند اجرایی ساختمان است.
احتمال اینکه در این مرحله نقشهها برای اصلاح برگشت بخورند وجود دارد. اگر نقشه معماری نیاز به اصلاح داشته باشد توسط واحد بازرسی فنی شهرداری بازگشت داده شده و مهندس معمار مطابق با شرایط ذکر شده در قرار داد ملزم به تهیه نقشه اصلاحیه میشود. پس از اصلاح مجدداً نقشه به دفاتر خدمات الکترونیک شهر ارجاع داده می شود تا تأییدیه نقشه دریافت شود. این روند ممکن است چندبار تکرار شود.
بعد از نهایی شدن نقشه معماری از سوی دفاتر خدمات الکترونیک، عوارض نوسازی و همچنین عوارض شهرداری بر اساس مساحت زیربنا و نوع کاربری ساختمان توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و تعیین می شود. ممکن است به دلایل مختلف مانند سیاستهای تشویقی و یا توسعهای، عوارض مربوطه با نظر معاونت شهرسازی کاهش یابد. پس از پرداخت فیش عوارض درخواست کننده باید به تهیه مدارک پیشنویس جواز مبادرت کند.
مدارک موجود در پیش نویس به شرح ذیل است:
بعد از تأییدیه نقشه های چهار گانه، تعهدات و صلاحیت مهندسین توسط دایره طرح تفصیلی و بازرسی فنی پروانه مدارک پیش نویس باید تحویل شهرداری شده، به تأییدیه رئیس صدور پروانه ساختمان، معاون شهرسازی و معماری و درنهایت تأییدیه شهردار برسد. در نهایت پروانه به دفاتر خدمات الکترونیک به صورت سیستمی ارسال شده و توسط این دفاتر چاپ میگردد.
آنچه که تحت عنوان جواز ساخت مطرح میشود منظور پروانه ساخت یا پروانه تخریب و نوسازی است. لکن انواع مختلفی از پروانه ساختمانی وجود دارد که بسته به نوع پروژه باید دریافت شود:
هزینه جواز ساخت متاثر از موارد زیر است:
عوارض شهرداری: بر اساس فرمول خاصی محاسبه میشود (متراژ × قیمت منطقه × ضریب)
هزینههای طراحی: معماری (نقشه معماری و طراحی نما)، سازه، تاسیسات برق و مکانیک به انضمام هزینه برگههای نظام مهندسی
هزینههای خدمات: دفاتر خدمات الکترونیک
هزینه ناظر:حق الزحمه مهندسین ناظر در 4 رشته برق و مکانیک و معماری و معمران
سایر هزینهها:آزمایش خاک، بیمه و …
جدول نمونه هزینه عوارض بر اساس متراژ:
|
سطح زیربنا (متر مربع) |
ضریب (درصد) |
|
تا 60 |
5% |
|
60 تا 100 |
10% |
|
100 تا 150 |
18% |
|
150 تا 200 |
30% |
|
200 تا 300 |
45% |
|
300 تا 400 |
65% |
|
400 تا 500 |
90% |
|
بیش از 500 |
120% |
برای مشاوره در خصوص هزینههای اخذ جواز با ما در تماس باشید.
این مقوله بستگی به عوامل مختلفی دارد اما به طور کلی با توجه به روند کنونی ساه حالت زیر را دارد
سادهترین حالت: 1 تا 2 ماه
موارد معمولی: 3 تا 6 ماه
پروژههای بزرگ یا پیچیده: بیش از 6 ماه
عوامل تأثیرگذار بر زمان اخذ جواز:
برای اطلاعات بیشتر خواندن مقاله زیر را به شما پیشنهاد میکنیم:
برای پاسخ به این سؤال، ابتدا باید با ماهیت این مجوز، مراحل اداری آن، مدت[ادامه مطلب...]
در شهرهای مختلف تفاوت دارد. اما معمولاً 2 سال از تاریخ صدور اعتبار دارند. در صورت عدم اتمام پروژه، میتوان با پرداخت جریمه (معمولاً 20% هزینه پروانه) مجددا آن را دریافت کرد.
مطالعه بیشتر:
دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری: رابط بین مردم و شهرداری. سازندگان برای هرگونه درخواست از جمله صدور پروانه ساختمانی، نتیجه استعلامات و نتیجه درخواستها لازم است به آنجا و اپراتورهای مستقر در این دفاتر مراجعه کنند.
3. سازمان نظام مهندسی: وظیفه این سازمان تامین ضمانت در طراحی و اجراست. بدین صورت که در طراحی ساختمان، اجرا و نظارت بر اجرای آن باید توسط مهندسین دارای گواهی از این سازمان استفاده شود
4. آتشنشانی: دریافت تاییدیه از آتشنشانی برای دریافت گواهی پایان کار ضروری بوده و شامل موارد زیر است:
5. شرکتهای آب، برق، گاز: قبل و بعد از ساخت، به منظور جمع آوری انشعابات قدیمی و احداث انشعابات جدید باید به این نهادها مراجعه کنیم
برای پاسخ به این سؤال، ابتدا باید با ماهیت این مجوز، مراحل اداری آن، مدت[ادامه مطلب...]
به طور کلی، نیاز به پروانه ساختمانی برای اقدامات زیر ضروری است: ۱. ساخت ساختمان[ادامه مطلب...]
مهلت اعتبار پروانههای ساختمانی بر اساس متراژ بنا و تعداد طبقات، عوارض تجدید پروانه ساختمانی[ادامه مطلب...]
در این نوشتار برآنیم به این مقوله مهم بپردازیم که آیا بازسازی نیز همانند ساخت[ادامه مطلب...]
فرآیند محاسبه عوارض صدور پروانه ساختمانی در شهرداریها تابع یک فرمول و عوامل مشخصی است[ادامه مطلب...]
فرآیند اخذ جواز ساخت اگرچه پیچیده به نظر میرسد، اما با دانش، دقت و برنامهریزی[ادامه مطلب...]
به استناد بخشنامه جدید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، صدور پروانه ساختمانی تا 5[ادامه مطلب...]
