آیا بازسازی ساختمان نیاز به مجوز دارد؟

 

امروزه علی رقم رکود در بازار ساخت مسکن که در نتیجه عوامل متعددی چون عدم افزایش نرخ جمعیت و یا کاهش صرفه اقتصادی تخریب و نوسازی بنا بوجود آمده است، تمایل شهروندان به ارتقا کیفی محیط زندگی و یا کاری خود همچنان از بین نرفته. از این رو بسیاری از صاحبان املاک رویکرد بازسازی را به جای تخریب و نوسازی برگزیده‌اند. چرا که بازسازی هزینه، زمان و دردسر بسیار کمتری دارد و در اندازه خود پاسخگو خواهد بود. در این نوشتار برآنیم به این مقوله مهم بپردازیم که آیا بازسازی نیز همانند ساخت مستلزم اخذ پروانه ساختمان از شهرداری می‌باشد؟ در ادامه ممکن است به سوالت و ابهامات دیگر شما نیز پرداخته شود.

 

تفاوت بازسازی با نوسازی ساختمان؟

 در ادبیات معماری و شهرسازی ایران این دو مفهوم دو تفاوت اساسی دارند که عمدتاً به میزان و نوع دخل و تصرف در ساختمان مربوط می‌شود.

در یک نگاه کلی:

• نوسازی: یعنی تخریب کامل و ساخت بنای جدید.
• بازسازی: یعنی تعمیر، تقویت یا مرمت بنای موجود.

ویژگی	نوسازی	بازسازی
ماهیت کار	تخریب کامل ساختمان قدیمی و احداث یک ساختمان کاملاً جدید از فونداسیون به بالا.	تعمیر، تقویت، تعویض یا تغییر در ساختمان موجود بدون تخریب کامل.
هدف اصلی	ایجاد یک ساختمان جدید با استانداردهای روز، افزایش تراکم و بهره‌وری از زمین.	تعمیراتی (رفع فرسودگی)، تقویتی (مقاوم‌سازی در برابر زلزله)، تغییر نقشه و دکوراسیون داخلی.
وضعیت مجوز	حتماً نیاز به پروانه ساخت جدید دارد.	بازسازی اساسی: نیاز به پروانه بازسازی دارد.
		بازسازی غیراساسی: معمولاً نیاز به پروانه ندارد.
مراحل اداری (اجمالی)	فرآیندی طولانی و پیچیده مشابه ساخت‌وسازهای جدید، شامل:	مراحل اداری خاصی ندارد.
	ارائه نقشه‌های معماری، سازه و تاسیسات
	اخذ مفاصاحساب و استعلامات
	پرداخت عوارض نوسازی و تراکم
مالیات و عوارض	مشمول عوارض نوسازی و عوارض تراکم (در صورت استفاده از تراکم بیشتر) می‌شود.	معمولاً مشمول عوارض نوسازی نمی‌شود، مگر اینکه منجر به افزایش زیربنا یا تغییر کاربری پرمصرف شود.

 

انواع بازسازی

همانطور که در بالا اشاره شد مرمت ساختمان به دو دسته کلی بازسازی اساسی و بازسازی غیراساسی (جزیی) تقسیم می‌شوند که از نظر رویه اداری و اهداف، تفاوت‌هایی دارند. برای پاسخ به سوال اصلی مقاله ابتدا باید به این سوال پاسخ دهیم که هدف ما از بازسازی چیست؟ و اینکه بازسازی مورد نظر ما مشمول کدام قسم از انواع بازسازی است؟

برای بازسازی‌های اساسی حتماً نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارید، اما بیشتر بازسازی‌های جزیی نیاز به مجوز ندارند. در ادامه برای کمک به تشخیص نیاز شما و قصدتان از بازسازی جدول زیر را که شامل مقایسه دو نوع بازسازی است ارائه می‌دهیم.

بازسازی	اساسی	غیر اساسی
نیاز به مجوز	الزامی	معمولاً نیاز نیست (به جز در شرایط خاص)
ماهیت تغییرات	تغییر در ساختار سازه، نقشه و کاربری	تعمیر، تعویض و نو کردن بدون تغییر ساختار
مراحل اداری	پیچیده‌تر و طولانی‌تر	_
مدت زمان صدور مجوز	حدودا دو هفته کاری	_
نمونه ها	تغییر دیوارهای باربر	تعویض لوله‌کشی و سیم‌کشی
	تغییر نقشه معماری	نقاشی و رنگ‌آمیزی
	جابجایی راه‌پله	تعویض کفپوش و کاشی
	تغییرات در نما	تعمیر یا تعویض پوشش بام

 

 

مراحل اخذ مجوز تعمیرات اساسی

این فرآیند پیچیده‌تر و طولانی‌تر است:

1. مراجعه مالک یا وکیل قانونی به دفتر خدمات الکترونیک یا معاونت شهرسازی شهرداری
2. تکمیل فرم درخواست و ارائه مدارک
3. صدور دستور بازدید کارشناس
4. بازدید کارشناس از محل با حضور مالک
5. بررسی گزارش کارشناس و مدارک توسط معاونت شهرسازی
6. تهیه پیشنویس پروانه و تأیید آن توسط معاونت شهرسازی و معماری
7. صدور مجوز در دبیرخانه شهرداری

 

مدارک مورد نیاز برای اخذ مجوز

• اصل و کپی سند مالکیت 
• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک/مالکین
• وکالتنامه رسمی (در صورت اقدام توسط وکیل)
• فیش پرداختی مفاصاحساب عوارض 
• گواهی پایان کار قبلی
• گزارش استحکام بنا توسط ناظر
• قبض عوارض نوسازی

 

 توصیه‌های پایانی و هشدارها

پیش از هر اقدامی، با یک مهندس ناظر یا شرکت معتبر بازسازی مشورت کنید. در صورت انجام بازسازی اساسی بدون مجوز، با تشخیص کارشناس شهرداری، ممکن است پرونده ملک شما به کمیسیون ماده صد ارجاع شده و به جریمه نقدی یا حتی دستور تخریب بخشهای تغییر یافته محکوم شوید. همچنین اگر ملک شما در محدوده بافت فرسوده قرار دارد یا جزو ابنیه تاریخی است، ممکن است نیاز به دریافت مجوز از سازمان میراث فرهنگی نیز داشته باشید.