در حال حاضر آیا مشارکت در ساخت به صرفه است؟

 

همانطور که می‌دانیم مشارکت در ساخت یک نوع قرارداد همکاری است بین مالک یک ملک و یک سازنده یا سرمایه گذار. معمولا فرمت این قرارداد این گونه است که دو طرف توافق میکنند تا بنای قدیمی تخریب شده و به جای آن ساختمان جدیدی ساخته شود. سپس، پس از اتمام ساخت، فضای ساختمان جدید بین مالک و سازنده، بر اساس توافق اولیه تقسیم خواهد شد.

در سال‌های گذشته تخریب و نوسازی بناهای قدیمی به دلیل سودآوری بالا مورد رضایت بسیاری از سرمایه‌داران و سرمایه‌گذاران خصوصا در شهرهای بزرگ بوده است. در این مقاله با ما همراه باشید تا بررسی کنیم که آیا امروزه و در سال 1404، پروژه‌های مشارکت در ساخت همانند گذشته از سودآوری و نفع اقتصادی را دارا خواهد بود یا خیر.

 

دلیل اصلی مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت از گذشته‌ یک عامل معامله برد-برد برای مالک و سازنده بوده است. از طرفی مالک بدون نیاز به پرداخت هزینه نقدی، ملک فرسوده خود را به یک واحد یا واحدهای نوساز تبدیل می‌کند. و از طرفی سازنده بدون نیاز به خرید زمین (که بخش عمده هزینه ساخت‌وساز است)، با آورده‌ی زمین مالک، پس از چند ماه یا نهایاتا یکی دوسال صاحب یک یا چند واحد آپارتمانی شده و آنها را می‌فروشد یا از آنها استفاده می‌کند.

 

مدل های رایج مشارکت در ساخت

در عمل، تقسیم سود (یعنی واحدهای ساخته شده) به چند شکل انجام میشود:

1. مدل سنتی : تقسیم ۵۰-۵۰

در این مدل، پس از اتمام ساخت: ۵۰٪ از کل زیربنا (متراژ) به مالک تعلق گرفته و ۵۰٪ باقیمانده به سازنده می‌رسد. بدین ‌صورت سازنده حق خود را از بابت هزینه‌های ساخت، طراحی، مدیریت و سودش دریافت کرده است. مثلا  یک ساختمان ۱۰ واحدی ساخته میشود. مالک ۵ واحد دریافت میکند و سازنده نیز ۵ واحد.

2. مدل بر اساس درصد توافقی

امروزه بسته به ارزش زمین، موقعیت قرارگیری زمین درشهر، بالاخص درشهرهای بزرگ درصدهای دیگری توافق می‌شود؛ به عنوان مثال:

• در جاهایی که ارزش زمین و ملک بالاست۶۰٪ برای مالک و ۴۰٪ برای سازنده. حتی ممکن است مالک مبلغی را به عنوان بلاعوض از سازنده درخواست نماید.

• در پروژه‌ای لوکس که هزینه‌های ساخت نیز سرسام‌آور می‌شود وضعیت متفاوت است. شراکت 50-50 برای مالک سودآور نبوده و ممکن است ۴۰٪ برای مالک و ۶۰٪ برای سازنده در نظر گرفته شود.

مشارکت سه‌جانبه:

در بعضی پروژه‌ها، سرمایه‌گذار سومی هم وجود دارد که بخشی از هزینه‌ها را می‌دهد. معمولاً در پروژه‌های بزرگ این مدل رایج‌تر است.

 

ارزیابی سودآوری سرمایه‌گذاری در ساختمان‌سازی

در یک نگاه کلی، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان در ایران، با وجود چالش‌ها، همچنان یکی از گزینه‌های سنتی و نسبتاً بادوام برای سرمایه‌گذاری‌های کلان و بلندمدت محسوب می‌شود. اما در دوسال اخیر وضعیت کمی متفاوت ارزیابی می‌گردد.

در شرایط عادی بازار، این سود معمولاً بین ۳۰٪ تا ۴۰٪ برآورد می‌شود. البته این رقم می‌تواند بسته به موقعیت جغرافیایی و مدیریت پروژه بسیار متغیر باشد. اما درشرایط کنونی قیمت زمین و مصالح، دستمزد نیروی کار و هزینه‌های ساخت این صنعت با  رکود قابل توجهی روبرو شده است. مضاف بر اینکه ارزش زمین و ملک در دوسال گذشته از رشد بسیار پایینی نسبت با بازارهای دیگر همراه بوده است.

البته ناگفته نماند که شهرداری‌ها به منظور مقابله با این رکود و حفظ درآمدهای شهری پایدار سیاست‌‌های تسهیلی در خصوص صدور جواز ساخت را در دستور کار قرار داد‌ه‌اند. اما چنین اقداماتی ظاهرا حریف رکود شدید در بازار ساخت‌وساز نخواهند بود. همچنین رکو در بازار خرید و فروش مسکن خانه‌های نوساز را در معرض بلاتکلیفی قرار داده است. به نحوی‌ که بسیاری از مالکان و سرمایه گذاران مسکن در نقدینگی سرمایه خود دچار مشکل شده اند.

 

مقایسه‌ای بازارهای سرمایه‌گذاری نسب به مسکن (مهر ۱۴۰۴)

بر اساس یافته‌های متریستا، یک جدول مقایسه‌ای از عملکرد و چشم‌انداز بازارهای مختلف سرمایه‌گذاری در ایران برای شما تهیه کردیم. لازم به یادآوری است که این ارقام معمولاً بر اساس میانگین‌ها و پیش‌بینی‌های کارشناسی است و تضمینی برای تحقق آن‌ها در آینده نیست.

بازار	عملکرد کوتاه‌مدت (مهر ۱۴۰۴)	بازدهی سالانه (منتهی به مهر ۱۴۰۴)	چشم‌انداز و پیش‌بینی
مسکن	رکود معاملات	9/4 درصد	پیش‌بینی کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت تا پایان سال
طلا	رشد ۱۴.۸۵٪ در یک ماه	144 درص	انتضار رشد ادامه دار
دلار	رشد محدود ۳.۱٪ در یک ماه	67 درصد	ثبات نسبی
خودرو	نوسانات شدید و رکود معاملات	اطلاعات دقیق در در دسترس نیست	افزایش قیمت ها تا پایان سال

 

چه زمانی مشارکت در ساخت بهترین انتخاب است؟

اگر ملک شما قدیمی و در موقعیت خوبی قرار دارد، مشارکت در ساخت می‌تواند بهترین تصمیم باشد. در واقع، شما با همان دارایی فعلی‌تان می‌توانید چند واحد نوساز و ارزشمند داشته باشید.

اما اگر منطقه هنوز رشد قیمتی نکرده یا سازنده‌ای که انتخاب کرده‌اید مطمئن نیست، بهتر است کمی صبر کنید یا با چند کارشناس مشورت کنید.

 

نکات بسیار مهم در قرارداد مشارکت در ساخت

یک قرارداد استاندارد باید شامل این موارد باشد:

• مشخصات دقیق طرفین و سهام هرکدام.

• توصیف کامل ملک (پلاک ثبتی، متراژ، سند).

• درصد یا سهم دقیق تقسیم (مثلاً ۵۰-۵۰ و مشخص کردن واحدهای دقیق هر طرف).

• زمانبندی دقیق پروژه (تاریخ شروع و پایان ساخت).

• مشخصات فنی ساختمان (نوع مصالح، تعداد طبقات، تعداد واحدها، مشخصات سازه، etc.).

• شرایط فسخ قرارداد و جریمه‌های مربوطه.

• چگونگی حل و فصل اختلافات (از طریق داوری یا دادگاه).

• مسئولیت اخذ مجوزها و پرداخت عوارض.

• هرگز بدون مشورت حقوقی قرارداد نبندید.

• فقط با سازندگانی همکاری کنید که سابقه‌ی اجرایی مشخص دارند.

• حتماً بندهایی درباره‌ی جریمه تأخیر و کیفیت ساخت در قرارداد بگنجانید.

• اگر چند شریک دارید، همه باید در قرارداد رسمی حضور داشته باشند

 

مشارکت در ساخت به چه صورت انجام می‌شود؟

فرآیند مشارکت در ساخت مراحلی دارد که اگر درست انجام شود، نتیجه برای هر دو طرف رضایت‌بخش خواهد بود.

۱. ارزش‌گذاری ملک و تعیین سهم:

ابتدا ارزش زمین یا ملک کلنگی مشخص می‌شود. معمولاً کارشناسان املاک یا مهندسان عمران در این بخش کمک می‌کنند. سهم هر طرف بسته به موقعیت ملک، متراژ، مجوز ساخت، نوع سازنده و میزان هزینه‌هایی که تقبل می‌کند، تعیین می‌شود.

۲. تنظیم قرارداد مشارکت:

در این مرحله قراردادی بین مالک و سازنده نوشته می‌شود که در آن تمام جزئیات از جمله مدت زمان ساخت، تعداد واحدها، سهم هر طرف، نحوه پرداخت هزینه‌ها و حتی بندهای مربوط به تأخیر یا تخلف قید می‌شود. بهتر است این قرارداد حتماً با مشاوره حقوقی و دفتر رسمی تنظیم شود تا بعدها اختلافی پیش نیاید.

۳. اخذ مجوزها و شروع ساخت:

بعد از امضا، سازنده مسئول گرفتن پروانه ساخت از شهرداری، پرداخت عوارض، طراحی نقشه و اجرای پروژه است. مالک هم معمولاً نظارت کلی بر روند کار دارد تا مطمئن شود همه چیز طبق توافق پیش می‌رود.

۴. تقسیم واحدها بعد از پایان کار:

وقتی پروژه به پایان رسید، واحدها طبق قرارداد بین طرفین تقسیم می‌شود. معمولاً سازنده قبل از پایان کار بخشی از واحدهای خود را می‌فروشد تا سرمایه پروژه بعدی را تأمین کند

 

جمع بندی و نتیجه گیری

در نهایت، مشارکت در ساخت می‌تواند فرصتی طلایی یا تصمیمی پرریسک باشد؛ بستگی دارد با چه کسی و در چه زمانی وارد این مسیر شوید.

اگر سازنده‌ای باتجربه انتخاب کنید و قرارداد را هوشمندانه ببندید، نه‌تنها ارزش ملک‌تان چند برابر می‌شود، بلکه در مدت کوتاهی صاحب بنایی مدرن و ارزشمند خواهید شد.

اما بی‌توجهی به جزئیات ممکن است همه چیز را برعکس کند. پس عجله نکنید، اطلاعات جمع کنید و با آگاهی تصمیم بگیرید؛چون در بازار ساخت‌وساز، آگاهی همیشه از سرمایه مهم‌تر استت

تصمیم به مشارکت در ساخت یا صرف نظر از آن بستگی به شرایط مالک دارد. اما برای اقدام نکات زیر را در نظر بگیرید:

• سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به طور کلی می‌تواند به حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم کمک کند و حتی بازدهی بیشتری نیز داشته باشد.

• مسکن یک نیاز همیشگی است و بازار آن در مقایسه با بازارهای پرنوسانی مثل ارز دیجیتال، از ثبات نسبی برخوردار است. علاوه براین برای خانواری که تصمیم به افزایش سرپناه برای اعضای خود را دارند، این موضوع از امر سارمایه گذاری مستثنی شده و تنها انتخاب ممکن خواهد بود.