در فعال حوزه ساخت‌وساز و مسکن هستید، احتمالا با دو مفهوم «توسعه‌گری» و «تسهیلگری» مواجه شده‌اید، اما از نظر نقش، مسئولیت، ریسک و میزان مداخله و زمان مداخله در پروژه تفاوت اساسی دارند.
به‌طور ساده، توسعه‌گر یا توسعه دهنده کسی است که مسئولیت پیشبرد یک پروژه را از مرحله ایده و امکانسنجی و طراحی تا تأمین منابع اجرا و بهره‌برداری را بسته به مدل پروژه بر عهده می‌گیرد و در مقابل شراکت در پروژه‌های ساخت نیز در سود و زیان پروژه نقش دارد. اما تسهیلگر بیشتر وظیف ایجاد هماهنگی، تعامل و رفع موانع را دارد؛ یعنی میان مالکین، ساکنان، سرمایه‌گذاران، شهرداری، دستگاه‌های اجرایی، مشاوران و سایر ذینفعان ارتباط برقرار می‌کند تا فرایند توسعه و نوسازی امکان‌پذیر و روان‌تر شود.
یکی از اصلی‌ترین وظایف تهسلگر یافتن توسعه‌دهنده است. ادامه وظایف اساسی و تعریف مفصیلی از این تو مفهوم مدرن در دنیای اقتصاد مسکن و توسعه شهری را با هم مرور میکنیم.
توسعه‌گری در ساخت‌وساز و مسکن
توسعه‌گر در صنعت ساختمان فرد یا نهادی است که مسئولیت مدیریت یکپارچه تمام فرآیندهای یک پروژه را از مرحله خلق ایده تا تحویل و بهره‌برداری بر عهده دارد. برخلاف سازنده یا پیمانکار که بیشتر بر اجرای فیزیکی ساختمان متمرکز است، توسعه‌گر کل چرخه ارزش پروژه را در نظر می‌گیرد و به دنبال خلق ارزش اقتصادی و اجتماعی پایدار است.
او کار خود را با شناسایی نیازها و مسائل منطقه آغاز می‌کند و از مشاوره و طراحی ساختمان، تحویل و بهره‌برداری را برنامه‌ریزی می‌کند. تأمین منابع مالی، مدیریت سرمایه و جریان وجوه، تعامل با ذینفعان، تنظیم قراردادها، هماهنگی با بانک‌ها، پیمانکاران و تأمین‌کنندگان مصالح نیز از وظایف اوست.
توسعه‌دهنده سرمایه و منابع را وارد پروژه می‌کند و ریسک آن را می‌پذیرد، به همین دلیل به عنوان یک حلقه مستقل در زنجیره صنعت ساختمان شناخته می‌شود. در بافت‌های فرسوده، او باید ملاحظات اجتماعی را در نظر بگیرد و به جای ساخت‌وساز تک‌پلاکی، به زنجیره خدمات اسکان توجه کند. در واقع توسعه‌گر نقش کارفرمای اصلی و مدیر پروژه را ایفا می‌کند که طراحی و امکانسنجی، و همینطور اجرا و نظارت را در راستای یک هدف واحد هماهنگ می‌سازد و محصول نهایی را به بازار عرضه می‌کند.
اگر بخواهیم مروری موردی بر اهم وظایف یک توسعه‌دهنده داشته باشیم به موارد زیر اشاره میکنیم:
- شناسایی ظرفیت و فرصت توسعه
- مطالعات امکانسنجی فنی، اقتصادی و مالی
- تعیین مدل اقتصادی و مدل سرمایه‌گذاری
- شناسایی و مدیریت ذینفعان پروژه
- شناسایی و توافق با مالکان و سرمایه‌گذاران
- تجمیع و یکپارچه‌سازی اراضی و پلاک‌ها در صورت نیاز
- تهیه یا مدیریت فرآیند طراحی و مسائل فنی
- انتخاب و مدیریت مشاوران
- اخذ مجوزها و هماهنگی با دستگاه‌های ذی‌ربط
- تأمین منابع مالی و سرمایه
- انتخاب و مدیریت پیمانکار
- مدیریت اجرا، زمان، هزینه و کیفیت
- نظارت بر پیشرفت پروژه
- مدیریت ریسک‌های حقوقی، فنی و اقتصادی
- فروش، واگذاری یا بهره‌برداری از محصول نهایی
تسهیلگری در ساخت‌وساز و مسکن
تسهیلگری در حوزه مسکن و ساخت‌وساز فرآیندی است که با آسان‌سازی و سرعت‌بخشی به امور، زمینه را برای مشارکت فعال ساکنان و مالکان در نوسازی و بهسازی فراهم می‌کند. این رویکرد به ویژه در بافت‌های فرسوده اهمیت دارد، زیرا ساکنان معمولاً به تنهایی قادر به آغاز فرآیند نوسازی نیستند و به یک نهاد محرک و تسهیل‌کننده نیاز دارند. تسهیلگر با ساکنان ارتباط می‌گیرد، مشوق‌های موجود را معرفی می‌کند و مشکلات آنان را در نوسازی و تجمیع ساختمان‌ها حل می‌کند. این فرآیند در دو دوره شناخت محله و اعتمادسازی و سپس مراجعه مردم برای نوسازی انجام می‌شود. دفاتر تسهیلگری خدماتی مانند تهیه نقشه معماری، مشاوره ساخت‌وساز، محاسبه سهم طرفین معامله، معرفی سازنده معتبر و بیمه تضمین سازنده را ارائه می‌دهند.
تسهیلگر به جای مردم تصمیم نمی‌گیرد، بلکه کمک می‌کند فرآیندی شکل گیرد که مردم در آن دیدگاه‌ها و نظرهایشان را مطرح کنند. او فرآیند توسعه محلی را با مشارکت سایر بازیگران طراحی می‌کند و به ساکنان کمک می‌کند برای بهسازی محیط پیرامون خود فعالیت کنند. تسهیلگر حلقه ارتباطی میان مدیریت شهری و ساکنان محلی است و با نهادهای دولتی و اداری برای تسهیل توسعه همکاری می‌کند. او با تعامل با سازمان‌های ذی‌ربط، زمان بررسی نقشه‌ها و صدور مجوزها را کاهش می‌دهد و تخفیف‌هایی در هزینه‌های نظارت و طراحی برای بافت‌های فرسوده اخذ می‌کند. به طور خلاصه، تسهیلگر تصمیم‌گیرنده نهایی نیست، بلکه زمینه‌ساز و توانمندساز است و با ایجاد همگرایی میان دیدگاه‌های متفاوت ساکنان و هماهنگی با نهادهای دولتی، مسیر را برای ورود توسعه‌گران و اجرای پروژه‌های نوسازی هموار می‌کند.
فهرست وظایف یک تسهیلگر ساخت:
- شناسایی ذینفعان پروژه
- برقراری ارتباط میان مالکان، ساکنان، سرمایه‌گذاران و دستگاه‌های اجرایی
- ایجاد اعتماد و کاهش تعارض میان ذینفعان
- اطلاع‌رسانی و آگاهی‌بخشی به مالکان و ساکنان
- شناسایی موانع حقوقی، اقتصادی، اجتماعی و اجرایی
- کمک به شکل‌گیری توافق میان مالکان
- تسهیل فرآیند تجمیع پلاک‌ها
- معرفی ظرفیت‌های سرمایه‌گذاری
- کمک به انتخاب مشاور، طراح، پیمانکار و سایر عوامل پروژه
- هماهنگی با شهرداری و سایر دستگاه‌های ذی‌ربط
- پیگیری فرآیندهای اداری و اخذ مجوزها در حدود قرارداد
- ارائه مشاوره به مالکان و سایر ذینفعان
- کمک به تعریف مدل مناسب مشارکت
- میانجیگری در اختلافات و تعارض منافع
- پیگیری و هماهنگی مراحل مختلف پروژه تا رسیدن به مرحله اجرا
جمع‌بندی
مرز این دو نقش همیشه ثابت نیست. در یک پروژه ممکن است یک مجموعه همزمان تسهیلگر و توسعه‌گر باشد؛ مثلاً ابتدا به‌عنوان تسهیلگر، مالکان یک محدوده را برای تجمیع و مشارکت به توافق برساند و سپس به‌عنوان توسعه‌گر، مسئولیت طراحی، تأمین مالی و اجرای پروژه را بر عهده بگیرد.
به طور اجمالی باید گفت که تسهیلگر بیشتر در ابتدای کار همراه است. در حالی که توسعه گر بیشتر در میان کار به جمع ذینفعان اضاففه شده و تا انتها همراه خواهد بود.
مجموعه متریستا به طور بالقوه یک تسهیلگر و همزمان یک توسعه‌دهنده است. این شما هستید که نصمیم می‌گیرید در کجای توسعه و نوسازی بنا از خدمات متریستا استفاده کنید. با ما در تماس باشید…
خدمات تسهیلگری متریستا، چرا متریستا یک تسهیل گر است؟
با ما در این مقاله همراه باشید تا با خدمات تسهیلگری ساختمان‌سازی بیشتر آشنا شویم[ادامه مطلب...]
آبان