چرا قیمت مسکن در تهران در برابر جنگ «تاب‌آور» است؟

در حالی که گزارش‌های معتبر اقتصادی مانند بلومبرگ از کاهش چشمگیر قیمت مسکن در دبی برای نخستین بار پس از همه‌گیری کرونا خبر می‌دهند (پدیده‌ای که عمدتاً به تنش‌های ژئوپلیتیکی منطقه‌ای و سردرگمی تقاضا نسبت داده می‌شود) این پرسش جدی مطرح می‌شود که چرا بازار مسکن تهران و دیگر کلان‌شهرهای ایران، واکنشی مشابه به جنگ و بحران‌های منطقه‌ای نشان نمی‌دهد؟ آیا اصلاً تحرکات نظامی و سیاسی بر قیمت سرپناه در پایتخت ایران بی‌تأثیر است؟ پاسخ را باید در چهار مؤلفه ساختاری جست‌وجو کرد که اقتصاد مسکن در ایران را از بسیاری کشورهای منطقه، به‌ویژه اقتصادهای توریستی‌محور حاشیه خلیج فارس، متمایز می‌سازد.

۱. ساختمان به‌مثابه «خزانه امن» سرمایه‌های سرگردان

در ایران، ساختمان فراتر از یک نیاز زیستی یا کالای مصرفی عمل می‌کند. به دلیل نبود تنوع کافی در ابزارهای مالی قابل اعتماد، نبود بازار سرمایه شفاف و باثبات، و مهم‌تر از همه، نبود قوانین بازدارنده و کارآمد در حوزه تعدد مالکیت و زمین‌خواری، ساختمان به یکی از امن‌ترین پناهگاه‌های سرمایه تبدیل شده است. در شرایطی که تورم مزمن و جهش‌های ارزی، ارزش پول ملی را پیوسته فرسایش می‌دهند، سرمایه‌داران خُرد و کلان ترجیح می‌دهند حتی در رکود سنگین بازار، دارایی خود را به شکل آپارتمان، زمین یا کلنگی نگه دارند. رکود برای آنها به معنای «توقف معاملات» است، نه «کاهش قیمت»؛ زیرا کاهش نقدشوندگی را به کاهش قیمت اسمی ترجیح می‌دهند. این رفتار ریشه در تجربه تاریخی مردم ایران نسبت به حفظ ارزش سرمایه از طریق مسکن در برابر تورم‌های افسارگسیخته دارد.

۲. ریشه‌های بومی سکونت در برابر امواج مهاجرت

دومین تفاوت بنیادین میان تهران و دبی در ماهیت جمعیت و مفهوم سکونت نهفته است. دبی شهری است با بافت جمعیتی عمدتاً مهاجر و اقامتی که بخش بزرگی از ساکنان آن با کوچک‌ترین نشانه‌ای از بی‌ثباتی سیاسی یا اقتصادی، خانه خود را می‌فروشند و به کشور مبدأ بازمی‌گردند یا به مقصد دیگری کوچ می‌کنند. اما در ایران، مالکیت خانه با مفاهیمی مانند هویت خانوادگی، تعلق مکانی چندنسلی و سرمایه عاطفی گره خورده است. حتی در بحران‌های امنیتی-نظامی، طبقه متوسط و بالای شهری، ورشکستگی یا جنگ را در خانه خود انتظار می‌کشند، نه آن را در بازار مسکن منطقه دیگر جست‌وجو کنند. گزینه مهاجرت برای بسیاری از ساکنان تهران، یک راه‌حل انتزاعی و آخرین خط فرضی است، نه واکنش فوری و اولیه به تنش. در نتیجه، موج فروش وحشت‌زده شکل نمی‌گیرد و فشار کاهشی بر قیمت‌ها ایجاد نمی‌شود.

۳. انتظارات تورمی و امید به «تغییر یکباره» قواعد بازی

مالکان بزرگ و سرمایه‌گذاران حرفه‌ای بازار مسکن در تهران، اگرچه رکود معاملاتی را می‌بینند، اما آن را نشانه‌ای از تغییر جهت بلندمدت بازار تلقی نمی‌کنند. دلیل این امر، تجربه دهه‌های گذشته است که در آن، هر دوره رکود با جهشی ناگهانی قیمت‌ها (معمولاً پس از یک شوک ارزی یا تحریم جدید) دنبال شده است. به عبارت دیگر، سرمایه‌داران به نوعی به «تاب‌آوری معجزه‌آسای» مسکن باور دارند. آنها منتظر «روز مبادا» نیستند، بلکه به «روز طلایی» امید بسته‌اند؛ روزی که دلار دوباره جهش کند، یا تحولات سیاسی قیمت‌ها را به سطح جدیدی برساند. این انتظارات تطابقی باعث می‌شود حتی در دوره جنگ یا تهدید نظامی، پیشنهادهای کاهشی از سوی فروشندگان نادر باشد. البته این تاب‌آوری شکننده است؛ اگر جنگی گسترده و طولانی رخ دهد و مهاجرت اجباری از تهران به سکونتگاه‌های امن‌تر به یک پدیده همگانی تبدیل شود، شکستن قیمت‌ها دور از انتظار نیست—اما هنوز به آن نقطه نرسیده‌ایم.

۴. تورم؛ پدرخواندهٔ همیشگی افزایش قیمت اسمی

اما مهم‌ترین عامل بی‌اثر نشان دادن جنگ بر قیمت مسکن در تهران، تورم مزمن و ساختاری است. وقتی ارزش پول ملی ماهانه چند درصد کاهش می‌یابد، قیمت اسمی هر دارایی با عمر مفید بلندمدت (از مسکن و طلا تا خودرو و سکه) به طور خودکار رو به افزایش می‌گذارد. در چنین شرایطی، حتی اگر تقاضای واقعی مصرفی به صفر برسد و بازار در رکود کامل فرو رود، قیمت‌ها نه‌تنها سقوط نمی‌کنند، بلکه با نرخی کمتر از تورم افزایش می‌یابند. برای درک «قیمت واقعی» مسکن باید آن را نه با تومان، که با شاخص‌های کاهنده ارزش پول سنجید: طلا، دلار، یورو، یا شاخص بورس.

اگر چنین محاسبه‌ای انجام دهیم، تصویر کاملاً متفاوت می‌شود: در بسیاری از مقاطع جنگ اخیر، ارزش واقعی مسکن در تهران افت داشته است—یعنی خانه شما نسبت به طلا یا ارز خارجی ارزان‌تر شده. این افت، هرچند به شدت و ناگهانی دبی نیست، اما به هیچ‌وجه کم‌اهمیت نیست. در واقع، چیزی که در تهران به عنوان «تاب‌آوری قیمت» تعبیر می‌شود، در ترازوی ارز و طلا تبدیل می‌شود به «بازدهی منفی خاموش». پس پاسخ نهایی این است: جنگ معمالات ساختمان و قیمت آن را تحت تأثیر قرار می‌دهد، اما تورم این تأثیر را پنهان می‌کند. تا وقتی که تورم زنده است، مسکن در ظاهر گران‌تر می‌شود، در حالی که در درون در حال استهلاک ارزش واقعی است.

نگارنده: پیام حسین ثابت