پهنهبندی اراضی کلید فهم این دو سوال است: چقدر میتوان ساخت؟ و کجا میتوان ساخت؟
حتی اگر اسم پهنهبندی به نظرتان کمی خشک و اداری بیاید، مفهومش برای هر کسی که قصد ساخت خانه، خرید ملک یا سرمایهگذاری در املاک دارد، حیاتی است. به زبان ساده، پهنهبندی همان قوانین و نقشههایی است که به شهر شکل میدهند. قبل از پرداختن به مقوله پهنه بندی سکونت پاسخ دو سؤال اساسی ضروری است:
۱. در یک قطعه زمین چقدر میتوانم ساختمان بسازم؟ (همان ضوابط تراکم)
۲. اصلاً در این منطقه خاص، اجازه ساخت چه نوع ساختمانی را دارم؟ (تعیین نوع کاربری)
تلفیق این دو مشخصه برای هر ملک پهنه آن را مشخص میکند. که زیربنای طرح معماری ساخت بنا خواهد بود. اگر قصد ساخت یک پروژه مسکونی را دارید و ضوابط آن را ندانید، مثل این است که بدون دانستن قواعد بازی، وارد زمین شوید. پس بیایید همین دو مفهوم کلیدی را ساده و کاربردی بررسی کنیم.
1. ضوابط تراکمی: یعنی چقدر مساحت میتوانم بسازم؟
“تراکم” به شما میگوید حداکثر میزان زیربنای مجاز بر روی یک قطعه زمین چقدر است.
مثلاً ۱۲۰٪. یعنی اگر زمین شما ۲۰۰ مترمربع باشد، میتوانید حداکثر ۲۴۰ مترمربع زیربنا (در مجموع طبقات) داشته باشید. برای چنین زمینی اگر فرض بگیریم که میزان مجاز سطح اشغال 60% باشد مجموعا اجازه ساخت 2 طبقه خواهید داشت که هر طبقه 60% از زمین را اشغال کند در مجموع 120% یا 240 متر مربع مساحت زیر بنای کل خواهید داشت.
چرا این ضوابط مهمند؟
- کنترل جمعیت: مانع از ازدحام بیش از حد در یک محله میشوند.
- تأمین خدمات: شبکه آب، برق، فاضلاب و ترافیک خیابانها بر اساس همین تراکمها طراحی میشوند.
- حفظ نور و حریم: ساختمانها آنقدر بلند و به هم فشرده نمیشوند که حریم خصوصی و نورگیری همسایهها از بین برود.
2. تعیین کاربری: یعنی چه نوع ساختمانی قرار است ساخته شود.
این بخش از عملیان پهنه بندی یا zooning تعیین میکند که قطعه زمین شما به کدام دسته فعالیت باید اختصاص یابد
هر پهنه قوانین مخصوص به خودش را دارد:
- پهنه مسکونی: فقط برای ساخت خانه، آپارتمان و ساختمانهای مرتبط با سکونت.
- پهنه تجاری: برای ساخت مغازه، دفتر کار، مراکز خرید.
- پهنه اداری-دولتی
و …
چرا این حدود مهمند؟
تصور کنید در یک کوچه کاملاً مسکونی، ناگهان یک کارگاه صنعتی ایجاد شود! سنگ روی سنگ بند نمیشود. سازگاری مهم ترین فاکتور تعیین کاربری است. جدا کردن پهنههای درمانی و تجاری برای آسایش و نجات بیماران الزامی است برای سلامتی ساکنان ضروری است. مشخص بودن نوع محله، به ثبات ارزش املاک و نظم شهری کمک میکند.
پهنه بندی مسکونی (R)
حال بیایید در مورد نحوه استفاده از اراضی در پهنه سکونت R و کدهای زیر پهنههای که در طرح تفصیلی شهر تهران تعریف شدهاند صحبت کرده و ضوابط آنها را بررسی کنیم.
پهنه سکونت، محدودههایی از شهر است، که کاربری غالب آن مسکونی بوده اما به منظور کاهش ترافیک و افزایش سرزنديی در محیطهای مسکونی، فعالیتهای تجاری خرد، برای رفع نیازهای خدماتی و مایحتاج روزمره ساکنین، با عملکرد در مقیاس محله مجاز است.
پهنه اصلی R1 چه معناست؟
پهنه کلان سکونت (R)، شامل دو پهنه اصلی “مسکونی عام” و “مسکونی ویژه” است. کد پهنه مسکونی عام که همان ساختمان های مسکونی رایج در شهرهاست به R1 اختصاص یافته است.
پهنه اصلی R1 نیز خود شامل سه زیر پهنه R11, R12, R13 میباشد. تعداد طبقات در پهنه سكونت متناسب با تراكم ساختماني مجاز و سطح اشغال زمين است. صدور پروانه ساخت در زيرپهنههاي مسكوني عام از 2 تا 6 طبقه متفاوت بوده که در ادامه توضیح داده خواهد شد. ضوابط کلی این پهنه اصلی بدین شرح است:
- در كليه زيرپهنههاي سكونت عام قطعاتي که وسعتی برابر با 1000 متر مربع دارند، اعطاي يك طبقه تشويقي با تراكم متناظر مجاز است.
- در کلیه قطعات واقع در این پهنه اصلی حداکثر بارگذاری 60% مساحت زمین + 2 متر پیشروی طولی به سمت معبر خواهد بود که مجموع این دو رقم نباید از 70% کل مساحت بیشتر شود. البته این شامل زمینهای پایین 180 متر مربع نمیشود.
- میزان سطح اشغال زیرزمین اول برای ساختمانهای واقع در این پهنه معادل طبقه همکف و میزان سطح اشغال زیر زمین دوم معادل 80% از کل زمین است.
- طبقه همکف اگر پیلوت یا پارکینگ باشد جزو تراکم منظور حساب نمیگردد.
- در کلیه پهنههای سونت تامین حداقل یک پارکینگ ما به ازای هر واحد مسکونی لازم است. به ازای واحدهای بین 150 تا 250 متر مربع مساحت پیشبینی تعداد 2 پارکینگ و برای واحدهای بزرگتر از 250 متر مربع تعداد 3 پارکینگ به ازای هر واحد الزامی است.
- در بافت فرسوده و محلات هدف بازآفرینی میتوان تنها به ازای یک واحد پارکینگ مزاحم تعبیه نمود. مثلا برای یک ساختمان 4 طبقه به تامین 3 پارکینگ مشروط به برخورداری از فضای کافی برای پارک مزاحم و پرداخت جرایم مربوطه کفایت میگردد.
پهنه R11
این پهنه مختص ساختمان مسکونی با تراکم پایین بوده و مشتمل بر دو زیر پهنه زیر است:
- زیرپهنه R111 با حداکثر تراکم ساختمانی 120% در 2 طبقه
- زیرپهنه R112 با حداکثر تراکم ساختمانی 180% در 3 طبقه
پهنه R12
این پهنه مختص ساختمان مسکونی با تراکم متوسط بوده و مشتمل بر دو زیر پهنه زیر است:
- زیرپهنه R121 با حداکثر تراکم ساختمانی 240% در 4 طبقه با حداقل 200 متر مربع و عرض 8 متر معبر
- زیرپهنه R122 با حداکثر تراکم ساختمانی 300% در 5 طبقه با حداقل 250 متر مربع و عرض 10 متر معبر
نکته: برای این زیر پهنه در شهر تهران و جنوب خط افقی محور انقلاب برخورداری از حداقل مساحت قطعه 200 متر مربع و عرض معبر 8 متر کافی است.
پهنه R13
این پهنه مختص ساختمان مسکونی با تراکم بالا بوده و مشتمل بر زیر پهنه زیر است:
- زیرپهنه R131 با حداکثر تراکم ساختمانی 360% در 6 طبقه با حداقل 300 متر مربع و عرض معبر 12
کلیه قطعات واقع در پهنههای R1 اگر مطابق با ضوابط بالا دستی و اصول شهرسازانه شرایط برخورداری از حقوق R131 یا R122 را داشته باشند باید برای آنها طرح انطباق تهیه و به کمیسیون ماده 5 ارسال شود.
جدول ضوابط ساخت در پهنههای مسکونی شهر تهران
