TDR چیست؟ انتقال حق توسعه، هدایت هوشمندانه ساخت‌وساز

 

یکی از معضلات بزرگ کلانشهر‌های ایران در دهه‌های اخیر پدیده تراکم فروشی و در پی آن بوجود آمدن پهنه‌های ناکارآمد، پرازدحام و زایل شدن کیفیت شهرنشینی است. پدیده‌ای که به جذب درآمد ناپایدار شهری منجر شده و آینده شهرها را قربانی راهکارهای مقطعی و غیر عقلایی کرده است. در مقابل روند شکل گرفته رویکرد TDR راهبردی هوشمندانه و پایدار به نظر می‌رسد. با ما همراه باشید تا مفهوم “انتقال حق توسعه” را از زوایای گوناگون بررسی کنیم.

 

TDR چیست؟

انتقال حق توسعه TDR است که از عبارت انگلیسی Transfer of Development Rights گرفته شده است. این مفهوم در ادبیات تخصصی برنامه‌ریزی شهری با همین اصطلاح شناخته شده و یک ابزار شهرسازی بازارمحور است. منظور از «حق توسعه»، همان حق قانونی ساختن و ساخت‌وساز روی یک زمین است. انتقال حق توسعه نیز یعنی فروش و واگذاری کل و یا بخشی از امتیاز ساخت در زمین به یک زمین دیگر.

هدف از این رویکرد حفاظت از زمین‌های کشاورزی، طبیعی و تاریخی در یک نقطه، با هدایت تراکم و ساخت‌وساز به نقطه‌ای دیگر است. این رویکرد با هدف کنترل تراکم ساختمانی در بافت‌های متراکم و نفوذناپذیر (بافت فرسوده) نیز به کار گرفته می‌شود. 

 

نحوه کار: خریدار و فروشنده

مناطقی که به دلایل عمومی باید حفظ شوند و ساخت‌وساز در آنها محدود یا ممنوع است، تراکم مجاز ساختمانی خود را به مناطقی که از هر نظر ظرفیت بیشتری برای توسعه دارند واگذار کرده و معادل ریالی آن را دریافت می‌کنند. بدین ترتیب مالکی که حق توسعه خود را واگذار کرده‌اند برای حفظ و بازسازی ملک خود به بودجه‌ای درخور توجه دست پیدا می‌کند.

به عنوان مثال مالک یک باغ در منطقه فرستنده، به جای اینکه زمین خود را بفروشد یا در آن برج بسازد، حق ساخت مجاز خود را به صورت یک سند یا اعتبار از شهرداری دریافت می‌کند. سپس این سند را در بازار آزاد به یک سازنده در منطقه گیرنده می‌فروشد. آن سازنده با خرید این حق، می‌تواند در زمین خودش در منطقه گیرنده، بیشتر از تراکم مجاز در طرح تفصیلی ساختمان بسازد. در نتیجه باغ حفظ می‌شود، مالک باغ از فروش حق خود سود می‌برد، و توسعه شهری به مناطق از پیش تعیین‌شده هدایت می‌شود. و بدین ترتیب معامله‌ای برد-برد صورت می‌گردد.

فرصت‌ها و تهدیدهای TDR

مزایا:

• از تخریب محیط زیست و بافت‌های ارزشمند تاریخی جلوگیری می‌کند.

• به توسعه در مناطق جدید و مستعد کمک می‌کند.

• با افزایش صدور پروانه ساخت، موجب رونق بازار مسکن و اقتصاد شهری می‌گردد.
• با ایجاد گزینه فروش حق، به حقوق مالکان احترام می‌گذارد.

نگرانی‌ها

•  نیاز به یک سامانه شفاف برای خرید و فروش حقوق دارد.
• اگر مناطق دریافت‌کننده توسعه (مثلاً یک پهنه بلااستفاده شهری) برای سازندگان جذاب نباشد، کل سیستم شکست می‌خورد.

انتقال حق توسعه با کدام قوانین بالادستی همسو است؟

قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و اصلاحیه‌های آن

این قانون به طور مستقیم مانع تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و تفکیک آنها به قطعات مسکونی می‌شود. TDR می‌تواند با جبران خسارت مالک از طریق فروش حق ساخت، یک مکانیسم حامی برای این قانون باشد.

ماده ۵۲ قانون برنامه ششم توسعه

این ماده بر مشارکت مردم در نوسازی بافت‌های فرسوده تأکید دارد. طرح‌های کلید به کلید، که نمونه‌ای از به کارگیری ایده TDR هستند، در این قانون و قانون بودجه ۱۴۰۲ به آنها اشاره شده است.

قانون نوسازی و احیای بافت‌های فرسوده

مطابق با این قانون شورای عالی شهرسازی می‌تواند ضوابطی را برای تشویق نوسازی وضع کند. این، کاربردی محدود و مشابه TDR در داخل یک پهنه است.

قانون حمايت از مرمت و احياي بافتهاي تاريخي – فرهنگي

 این قانون با هدف محافظت از آثار تاریخی و فرهگی (منظري، ساختاري، عملكردي) ساخت وساز را در حریم اینگونه بناها را محدود کرده و شورای عالی شهرسازی و معماری کشور نیز متولی تعیین این حرایم است. با رویکرد انتقال حق توسعه تعارضات حقوقی حاصل از اجرای این قانون به حداقل می‌رسد.

 

جمع‌بندی

ایده TDR در ایران به طور رسمی قانونی نشده و به اجرا نرسیده است. این مفهوم بیشتر در سطح تحقیقات دانشگاهی و پیشنهادهای کارشناسی (مثل گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس) مطرح است. مهم‌ترین مانع، فراهم نبودن بسترهای قانونی، نهادی و اقتصادی برای راه‌اندازی یک بازار منظم است. اما مطمئنا با گسترش این ادبیات می‌توان تصویب و به کارگیری چنین قانونی را تبدیل به مطالبه عمومی کرد.