طرح تفصیلی| ضرورت، اهداف، نقشه‌ها و ساختار اجرای طرح

 

طرح تفصیلی مهمترین سند عملیاتی و اجرایی در عرصه مدیریت و برنامه‌ریزی شهری در ایران است. این طرح به مجموعه‌ای از مقررات، نقشه‌ها و ضوابط گفته می‌شود که بر اساس معیارها و سیاست‌های کلی طرح جامع شهری تهیه و تنظیم می‌گردد.

 تعریف طرح تفصیلی طبق بند ۳ ماده ۱ قانون تغییر نام وزرات آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی:

طرح تفصیلی، عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی و طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن ها، وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، اولویت های مربوط به مناطق بهسازی، نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی، تهیه و تنظیم می گردد. 

در واقع، اگر طرح جامع را به عنوان یک استراتژی کلی و دورنما در نظر بگیریم، طرح تفصیلی نقشه راه دقیق و جزیی برای اجرای آن است. این طرح نحوه استفاده از زمین‌های شهری را در سطح محلات مختلف، موقعیت و مساحت دقیق هر کاربری (مسکونی، تجاری، آموزشی و…)، وضع دقیق شبکه معابر، میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی، و اولویت‌های مربوط به به‌سازی و نوسازی را تعیین می‌کند. یکی از ویژگی‌های بارز این طرح، تطبیق ضوابط با مدارک ثبتی و مالکیت است که آن را به یک سند حقوقی و فنی برای صدور پروانه ساختمانی تبدیل می‌کند.

 

اهداف طرح تفصیلی

طرح تفصیلی با هدف پیوند دادن سیاست‌های کلان توسعه شهری با نیازهای عینی و روزمره شهروندان تهیه می‌شود. به عبارتی هدف آن تبدیل جهت‌گیری‌های کلی و بلندمدت طرح جامع به ضوابط و مقرراتی دقیق، شفاف و قابل اجرا برای هر قطعه زمین خواهد بود. در طرح تفصیلی وضع دقیق کاربری، تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز برای هر پلاک ثبتی، به منظور ارائه خدمات مطلوب به مالکان و سرمایه‌گذاران، مشخص می‌گردد.

به طور کلی طرح تفصیلی مهم ترین ابزار مدیریت شهری برای ایجاد تعادل میان منافع عمومی و خصوصی است. این هدف از طریق مواردی مانند تعیین پهنه‌های مسکونی، تجاری، اداری و مختلط و جلوگیری از تداخل کاربری‌های ناسازگار، ساماندهی شبکه معابر، تعیین دقیق گذرها، دسترسی‌ها و سلسله مراتب شبکه ارتباطی در سطح محلات و مناطق محقق می‌شود.

در شهرهای جدید و یا توسعه‌های جدید در شهرها، طرح تفصیلی هدف مهم‌تری را دنبال می‌کند و آن نیز جانمایی دقیق زمین برای کاربری‌های خدماتی از قبیل مدارس، مراکز درمانی، فضای سبز و پارکینگ‌های عمومی در مقیاس محله و ناحیه است.

از جمله مهمترین وظایف و اهداف اصلی طرح تفصیلی، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تعیین دقیق و جزئیِ نحوه‌ی کاربری اراضی شهری، همراه با مشخص کردن موقعیت مکانی و سطح زیربنای هر یک از آنها در بستر محلات مختلف شهر.

• تعیین شفافِ میزان تراکم جمعیتی و نیز تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، به منظور ساماندهی و کنترل پذیری بهتر فضاهای زیستی.

• تدقیق و تبیین کامل شبکه‌های معابر و راه‌های ارتباطی، به‌گونه‌ای که وضعیت عبور و مرور به روشنی ترسیم گردد.

 

ضرورت طرح تفصیلی

برای تبدیل کلیات یک طرح جامع به برنامه‌های عینی و عملیاتی، ناگزیر به تدوین طرح‌های تفصیلی هستیم. دلیل این امر آن است که طرح‌های جامع، بیشتر به چارچوب‌ها، سیاست‌ها و جهت‌گیری‌های کلان می‌پردازند و از ورود به جزئیات اجرایی پرهیز دارند. از این رو، طرح تفصیلی در ادامه‌ی طرح جامع شهری و در راستای تحقق مصوبات اجرائی‌اش پدید می‌آید.

بنابراین همان‌گونه که ماهیتِ کلی‌نگر و بعضاً غیرعملیاتیِ طرح‌های فرادست، ضرورتِ تهیه‌ی طرح‌های تفصیلی را نمایان می‌سازد، عرصه‌ی طرح تفصیلی نیز دقیقاً همان فضایی است که در آن، مفاهیم انتزاعیِ طرح جامع، رنگ و بوی عینیت و قابلیتِ اجرا به خود می‌گیرند. ضرورت تهیه طرح تفصیلی را می‌توان در چند محور اساسی خلاصه کرد:

• الزام قانونی برای ساخت‌وساز: شهرداری‌ها موظفند پروانه ساختمانی را صرفاً بر اساس ضوابط و نقشه‌های طرح تفصیلی صادر کنند. بدون تطبیق یک ملک با این طرح، هرگونه ساخت‌وساز غیرمجاز تلقی می‌شود. از این طریق مدیریت شهری ایمنی و سلامت زیست شهری را پیگیری می‌نماید.

• ایجاد شفافیت و عدالت: با مشخص کردن ضوابط ساخت‌وساز برای تمامی املاک، از اعمال سلیقه‌های شخصی و تصمیم‌گیری‌های موردی که منجر به فسلد خواهد شد جلوگیری کرده و حقوق شهروندی را تضمین می‌کند.

• مدیریت تراکم و جمعیت: بزرگترین معضل در شهرهای بزرگ ایران از جمله تهران حفظات از محیط زیست، تامین منابع زیستی و کنرل آمدوشد است. تعیین تراکم جمعیتی و ساختمانی، از فشار بیش از حد بر زیرساخت‌های شهری مانند آب، برق، گاز و معابر جلوگیری می‌کند.

• حفاظت از بافت‌های با ارزش: طرح تفصیلی چارچوبی قانونی برای حفظ بافت‌های تاریخی، مناظر و مواهب با ارزش شهری را فراهم می‌کند. با تعیین حریم عملکردی پیرامون این بافت ها و ضوابط کنترلگر در پهنه‌های تعیین شده به این مهم دست می‌یابد.

 

شناخت، گردآوری داده و روش مطالعه

تهیه طرح، فرآیندی پیچیده و مبتنی بر داده‌های دقیق است. روش مطالعه آن معمولاً شامل مراحل زیر است:

• گردآوری داده‌های پایه: جمع‌آوری آخرین اطلاعات از وضع موجود شهر شامل: نقشه‌های ثبتی (کاداستر)، برداشت‌های میدانی از کاربری اراضی، وضعیت شبکه معابر، کیفیت ابنیه، تاسیسات زیربنایی و آمارهای جمعیتی که تلفیقی از مطالعات میدانی و کتابخانه‌ایست.

• استفاده از سامانه‌های اطلاعات جغرافیایی: نقشه‌های طرح تفصیلی عمدتاً در مقیاس 1:2000 تهیه می‌شوند که جزییات کافی برای تصمیم‌گیری در سطح قطعات را فراهم می‌کند. این نقشه‌ها با استفاده از نرم‌افزارهای GIS (سیستم اطلاعات جغرافیایی) تولید و به‌روزرسانی می‌شوند .

• تحلیل و مدل‌سازی: تحلیل داده‌ها برای شناسایی کمبودهای خدماتی، گلوگاه‌های ترافیکی و ظرفیت‌های توسعه و نوسازی در بافت‌های شهری. این تحلیل با استفاده از رویکردها، ماتریس‌‌ها و ابزارهای انفورماتیکی گوناگون صورت می‌گیرد. سامانه اطلاعات جغرافیایی ‌gis در کنار کاربرد شناختی و ترسیم نقشه‌، مهم ترین ابزار تحلیلی در طرح‌های شهری نیز محسوب می‌گردد.

• طرح پیشنهادی: این طرح شامل موارد گوانگون است. تقسیم محدوده شهر به پهنه‌های همگن از نظر فعالیت (سکونت، فعالیت، مختلط، حفاظت سبز) و تدوین ضوابط اختصاصی ساخت برای هر یک از پهنه‌ها، تعیین سلسله مراتب معابر و عرض پیشنهادی آنها، تعیین ضوابط تفکیک اراضی در شهر و تجمیع آنها، تعیین بافت‌های فرسوده و نیازمند مداخله به همراه پیشنهاد‌های مربوط به طرح‌های موضعی- موضوعی

 

 نقشه‌های مورد نیاز طرح

مهم‌ترین محصول طرح تفصیلی، نقشه‌های آن هستند که اطلاعات زیر را به صورت دقیق نشان می‌دهند. همه این نقشه ها در دو فاز وضعیت موجود و نقشه پیشنهادی تهیه می‌شوند.

1. نقشه کاربری اراضی: وضعیت کاربری هر قطعه (مسکونی، آموزشی، فضای سبز و غیره) را با رنگ‌بندی مشخص نشان می‌دهد.

2. نقشه پهنه‌بندی و تراکم: حدود پهنه‌ها (R، S، M، G) و حداکثر تراکم ساختمانی مجاز هم چنین گروه‌های کاربری مجاز را برای هر قطعه تعیین می‌کند.

3. نقشه سازمان فضایی: محور‌های عملکردی مجهز شهری، عناصر و پهنه‌های مهم، فضاهای باز شهری، میادین و تقاطع‌ها و به طور کلی اصلی‌ترین اطلاعات شناختی یک شهر را به نمایش ‌می‌گذارد.

4. نقشه شبکه معابر: دقیق‌ترین نقشه از گذرها، خیابان‌ها و دسترسی‌ها با ذکر عرض معبر و خطوط عقب‌نشستگی، اطلاعات ترافیکی و شناسایی معابر دارای معضل.

5. نقشه سلسله مراتب دسترسی: نقشه‌ای که معابر را بر اساس عملکرد (اصلی، فرعی، محلی) اولویت‌بندی می‌کند.

6. نقشه ارتفاع و تعداد طبقات: تعیین حداکثر تعداد طبقات مجاز برای ساخت‌وساز در هر قطعه که معمولاً بر اساس عرض معبر و پهنه تعیین می‌شود.

7. نقشه گستره‌های سبز و منابع طبیعی: کمربند سبز پیرامون شهر، باغات و زمین‌های کشاوری، پارک‌ها، روددره‌ها، سد‌ها، مسیل‌ها، کوه‌ها و ارتفاعات را نشان می‌دهد. این نقشه در فاز شناختی کاربردر دارد.
8. نقشه بافت‌های فرسود و بناهای واجد ارزش: برای شناخت و حفاظت از بافت‌های تاریخی، بناهای ارزشمند و محلات فرسوده و نیازمند بازآفرینی کاربرد دارد.

 

نظارت و اجرای طرح تفصیلی

نظارت بر حسن اجرای طرح تفصیلی عمدتاً بر عهده شهرداری است. این نهاد موظف است درخواست‌های پروانه ساختمانی را با نقشه‌ها و ضوابط طرح تفصیلی تطبیق داده و در صورت مغایرت، از صدور پروانه خودداری کند .

همچنین، هرگونه تغییر در ضوابط طرح تفصیلی (به عنوان مثال، تغییر کاربری یک قطعه یا افزایش تراکم) صرفاً در چارچوب قانون و با تصویب در کمیسیون ماده 5 امکان‌پذیر است و شهرداری یا سایر نهادها به تنهایی حق تغییر آن را ندارند . دیوان عدالت اداری نیز به عنوان ناظر عالی، بر رعایت قوانین و مقررات در اجرای این طرح‌ها نظارت دارد و آرای آن در این زمینه الزام‌آور است. همچنین وزارت راه و شورای عالی معماری و شهرسازی بر آن‌ها نظارت عالیه دارند.

 

مشارکت

اگرچه در فرآیند سنتی تهیه طرح‌های تفصیلی، نقش مردم کمرنگ بود، اما رویکردهای نوین شهرسازی بر مشارکت شهروندان تاکید دارند. مشارکت می‌تواند در سطوح زیر پیگیری گردد:

• اطلاع‌رسانی و شفافیت: در دسترس قرار دادن نقشه‌ها و ضوابط طرح تفصیلی برای عموم تا مردم از حقوق قانونی خود بر املاکشان مطلع شوند.

• مشورت در تهیه طرح: برگزاری جلسات با شورایاران، معتمدین محلات و فعالان اقتصادی برای دریافت نظرات آن‌ها قبل از نهایی‌سازی طرح.

• مشارکت در اجرا: در بافت‌های فرسوده، اجرای طرح‌های به‌سازی و نوسازی نیازمند مشارکت در نوسازی و سرمایه‌گذاری مستقیم مردم و بخش خصوصی در چارچوب ضوابط طرح تفصیلی است. دفاتر توسعه محلی و تسهیل‌گری در این زمینه فعالیت دارند.

 

مراحل تهیه، تصویب و اجرای طرح تفصیلی + ساختار دیوانی

۱. ضرورت سنجی و پیشنهاد توسط متولیان طرح

بر اساس قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تصویب طرح جامع در حیطه‌ی اختیارات این شورا قرار دارد. با این حال، ابتدا پیشنهاد شهردار به شورای اسلامی شهر ارائه می‌گردد و پس از تأیید در شورای شهر، موضوع برای بررسی در کارگروه‌های تخصصی مرتبط به شورای عالی شهرسازی ارجاع می‌شود. نهایتاً، پس از تصویب نهایی در شورای عالی، طرح به شهرداری ابلاغ می‌شود.

2. تهیه‌ی طرح تفصیلی

مرجع تهیه طرح تفصیلی شورایعالی شهرسازی و معماری ایران است. قرارداد تهیه‌ی طرح تفصیلی با مشاوران ذی‌صلاح، توسط سازمان‌های راه و شهرسازی منعقد می‌گردد. 

3. تصویب و اجرا

مرجع تصویب آن کمسیون ماده ۵ هر شهر است. در صورت مغایرت طرح تفصیلی با طرح جامع، مرجع نهایی تشخیص، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود. اجرای طرح نیز مطابق قانون به شهرداری‌ها واگذار شده است. طبق تبصره ۱ ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷، شهرداری‌ها موظف شده‌اند حداکثر ظرف مدت دو سال از تاریخ تهیه و تصویب نقشه‌ی جامع شهر، نسبت به تهیه‌ی نقشه‌ی تفصیلی اقدام نمایند.

 

نهادهای مسئول در فرآیند تهیه تا اجرای طرح تفصیلی و وظایف هر یک به شرح جدول زیر است:

 

انواع طرح تفصیلی

انواع طرح های تفصیلی عبارتند از:

1. طرح های تفصیلی پایه (مکمل طرح جامع شهر و اصلی ترین سند اجرایی شهرسازی) 

2. طرح های تفصیلی موضعی جهت نوسازی و بهسازی بافت های موجود و توسعه های جدید شهر

3. طرح های تفصیلی موضوعی برای موضوعات خاص (شبکه حمل و نقل ، تأسیسات و…)

4. طرح‌های موضعی-موضوعی برای موضوعات خاص در بافت‌های خاص. مثلا طرح ساماندهی مشاغل غیر رسمی و دستفروشی در یک محله خاص

 

جایگاه طرح‌ تفصیلی در سلسله‌ مراتب طرح‌های ملی، منطقه ای و محلی

طرح‌های شهری در ایران در راستای تحقق طرح‌های بالادستی تنظیم می‌گردند. این طرح‌ها به ترتیب وسعت پهنه‌ها عبارتند از:

1. طرح‌های آمایش سرزمین 
2. طرح‌های کالبدی منطقه‌ای در ایران
3. طرح توسعه و عمران ناحیه‌ای
4. طرح مجموعه شهری
5. طرح ساماندهی فضا و کالبد سکونتگاه‌های روستایی
6. طرح جامع شهر
7. طرح هادی‌شهر
8. طرح هادی روستا
9. طرح تفصیلی
10. طرح آماده‌سازی
11. طرح‌های ویژه (جزئیات شهرسازی ساماندهی بهسازی نوسازی بافت قدیم و فرسوده و…)

 

 

مقالات مرتبط: