در بازار ساختوساز ایران بسیاری از سازندگان در تلاشند تا کیفیت و کمیت استفاده از فضا را در طراحی ساختمانها لحاظ کنند تا هم سود بیشتری نصیبشان شود و هم در هنگام استفاده از ملک کیفیت زیست بیشتری را تجربه کنند. به طور کلی هر کسی که قصد تخریب و نوسازی ملک خود را دارد به دنبال این است که راههای بهره مندی متراژ بیشتر در ساختمان خود را بداند و در صورت امکان آن را در طراحی اعال کند.
در این مقاله به نکات اشاره خواهد شد که در آن برای بهینهسازی فضا و بهرهمندی حداکثری از متراژ مجاز در جواز ساختمان (بر اساس قوانین نظام مهندسی و شهرداری ایران)، میتوانید از ترفندهای قانونی و حرفهای استفاده کنید. هدف اصلی، افزایش سطح مفید بدون نقض ضوابط است.
1. تامین پارکینگ بیشتر
طراحی بهینه پارکینگها
یکی از بزرگترین چالشها در طراحی ساختمان بوده است. بویژه این که با توجه به وابستگی میزان تراکم ساختمانی در نواحی مسکونی به میزان برخورداری از پارکینگ، در بسیاری از موارد وجود محدودیت در تامین پارکینگ باعث محرومیت سازندگان از تراکم ساختمانی بیشتر میشود. معماران هنگام طراحی پارکینگ مشاعی یک آپارتمان مسکونی تلاش میکنند تا با جاینمایی بهینه پارینگها، راه پله، آسانسور و انباری، تعداد پارکینگهای ممکن برای آن آپارتمان را افزایش دهند. این مقوله بسته به مهارت و تجربه طراح نقشههای معماری، شناخت فضا و آگاهی از دانش روز معماری و شهرسازی است.
به صورت کلی با توجه به مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرداری برای هرماشین 2.5 متر عرض و 12.5 متر مساحت در نظر گرفته میگردد. اما این وضعیت با توجه به ابعاد ساختمان، فاصله ستونها از هم و چگونگی قرارگیری اتومبیلها در پارکینگ قابل تغییر است.
امکان استفاده از پارکینگ مزاحم
قوانین ساختوساز در پهنههای گوناگون شهری و کشوری متفاوت است. ولی به طور عمده هر ساختمانی که برای ساخت قصد اخذ صدور پروانه را دارد میتواند از تعداد یک پارکینگ مزاحم بهرهمند گردد. بدین صورت که یک خودرو هنگام پارک مسیر تردد یک خودروی دیگر را اشغال میکند. اما از فضای لازم برای قرارگیری خودرو در آن برخوردار است. استفاده از این آپشن مشروط به پرداخت هزینه اضافی است که روی فیش عوارض ساخت اعمال میگردد.
طراحی بهینه انباری یا حذف آن
تخصیص انباری در ساختمان الزامی نیست. اما به علت تاثیر آن در کیفیت سکونت بسیاری از افراد آن را نادیده نمیگیرند. در هر صورت ارزش آن به اندازه پارکینگ نبوده و نخواهد بود. در صورتی که ابعاد زمین اجازه طراحی پارکینگ بیشتر را نمیدهد میتوان از ساخت آن صرف نظر نمود و یا اینکه حداقل آنها را بگونهای طراحی و جایگذاری کرد که به تعداد پارکینگهای قاب تامین در ساختمان لطمهای وارد نسازد.
2. بهینهسازی راهپلهها و آسانسور
طراحی پلههای جمعوجور در عین رعایت حداقل عرض و ارتفاع مجاز طبق مبحث چهارم مقررات ملی مساحت فضای مفید واحدها و فضای مشاعات را افزایش میدهد.
بخش قابل توجهی از مساحت زیربنا را چال آسانسور اشغال میکند. تاثیر بزرگی فضای آسانسور در کاهش متراژ مفید واحدها در ساختمانهای مسکونی کوچک بیشتر نمایان میگردد. بر طبق مقررات ملی ساختمان حداقل ابعاد چاله آسانسور 110*140 سانتیمتر مربع خواهد بود که برای آپارتمانهایی با تعداد 5 تا 7 واحد مناسب میباشد.
3. کاهش مساحت پاسیو (نورگیرها)
حذف یا کاهش پاسیو در صورت رعایت ضوابط و قوانین در دو حالت امکانپذیر است:
یکی در مرحلهی طراحی و قبل از ساخت که در مواردی با جلب موافقت شهرداری منطقه و ارائه توضیحات کارشناسی امکان پذیر است. دیگری در حین ساخت مشروط بر اخذ تاییدیه عدم خلاف و یا حکم بلامنع از طرف شهرداری منطقهای که ساختمان در آن واقع شده است. در این صورت هنگام درخواست برای گواهی پایان کار باید گواهی بلامانع به شهرداری ارائه شود.
هر دوی این موارد تا حدود زیادی بستگی به دستورالعملهای سالانه، نظرات کارشناسی معاونت شهرسازی و قدرت توجیه کنندگی سازنده یا وکیل قانونی آن دارد.
4. توسعه بنا
در مواردی میتوان با توسعه قانونی بنا بر زیر بنای کلی ساختمان اضافه کرد و بر متراژ مفید بنا افزود. به عنوان مثال مساحت توده گذاری ساختمان در تهران 60%درصد مساحت زمین محاسبه میشود. که این مقدار در صورت هماهنگی با جداره همسایگان میتواند تا عمق 2 متری پیش روی داشته باشد.
وضعیت قرارگیری ملک در خیابان و محله در این امر تاثیر گذار است.اما مطلبی که باید همیشه در نظر داشت این است که ضوابط ساختوساز به صورت کلی صادر شده و گاها از انعطاف لازم برای اجرا برخوردار نیستند.
5. توسعه تجاری
اضافه کردن واحد تجاری در ساختمان ممکن است برای بعضی از مالکان و سازندگان صرفه اقتصادی زیادی داشته باشد. از این رو در محورهای عبوری و پهنههایی که با استقرار واحد تجاری سازگاری داشته باشند امکان تخصیص واحد تجاری وجود دارد. مشروط بر این که تامین تجاری در ملک منجر به کاهش تعداد استاندارد پارکینگ نشود.
مشاوره با کارشناسان متخصص معماری و شهرسازی در این موضوع ضرورت دارد. آنها میتوانند ترفندها و راهکارهای جلب موافقت شورای معماری را در اختیار شما قرار دهند.
برای مشاوره در خصوص تامین پارکینگ، توسعه بنا، تغییرات در پاسیو و کاربری با متریستا در تماس باشید
6. توسعه مشاعات و پارکینگ در زیرزمین
اگر عرض زمین اجازه اختصاص زیر زمین به عنوان فضای الحاقی به ساختمان را دهد میتوان از آن برای بهره منده بیشتر از فضای مشاعات استفاده کرد. معمولا ساختمانهای با عرض کمتر از 9 متر به دلیل محدودیت در اعال شعاع رمپ ورودی پارکینگ امکان توسعه زیر زمین را ندارند. زمینهایی که ابعادشان امکان الحاق زیر زمین را فراهم میکند معمولا در تامین پارکینگ دچار مشکل نشده و حتی پارکینگ بیشتر از تعد واحدها هم تامین میکنند. هم چنین در بسیاری از موارد مخصوصا در زمینهای بزرگ و محلات مرفه تر سازندگان مجاب میشوند که قسمتی از فضای طبقات منفی ساختمان خود را به لابی، فضای ورزش و سالنهای پذیرایی اختصاص دهند.ی بزرگ و بییره
7. بهرهبرداری از بام
امروزه توسعه بام سبز بلاخص در مناطبق برخورداری مسکونی رونق گرفته است. چرا که بر افزایش کیفیت تجربه سکونت تاثیر بسزایی گذاشته و ارزش افزوده ملک را نیز بالا میبرد. ساخت آلاچیق یا سایبان سبک روی پشتبام (با رعایت حداکثر مساحت مجاز و عدم محصوریت کامل) ایجاد تراس روی بام با کفپوشها و فضا سازی مناسب (غیرقابل سکونت اما مفید برای فعالیتهای فراغتی) کیفیت محیطی ساختمان را افزایش میدهد.
8. مشاوره با متخصصان (مهم ترین)
معماران
خواندن این مقاله اگرچه تا حدودی شما را از مسیرهای کلی رسیدن به بیشنیه کیفیت و کمیت فضا در کسب جواز اگاه میکند. لکن استفاده از معمار مجرب که پروسه طراحی را بر اساس ضوابط اختصاصی هر منطقه شروع کند برای سازندگان اجتناب ناپذیر است.
وکلای شهرسازی
مشاوره با کارشناسان زبده عرصه ساختمان و مسکن بسیار تاثیر گذار است. برای اطلاع از جدیدترین بخشنامهها مثلاً تبصرههای افزایش تراکم یا تسهیلات ویژه بافت فرسوده آنان میتوانند به شما مشورتهای کافی را ارائه دهند.