با توجه به قوانین جدید، در برخی شرایط خاص، امکان صدور سند برای ساختمانهای قدیمی بدون گواهی پایانکار ممکن است. با این حال، این فرآیند به وضعیت ساختمان و قوانین محلی بستگی دارد که تا به حال در هیچ جا به مرحله اجرایی شدن در نیامده است.
روال اخذ سند برای املاک بدون اخذ پایان کار مطابق با قوانین جدید به این صورت است که شهرداریها پس از درخواست مالک ساختمان یک گواهی برای معرفی به اداره ثبت صادر میکنند. در این گواهی حدود و ثغور زمین و بنای ساختمانی قید شده و همچنین جرایم و تخلفات صادره مشخص میگردد. این گواهی مبنای صدور سند جدید قرار خواهد گرفت. اما در سند صادره مشکلات مهندسی و شهرداری آن قید میگردد و لازم است قبل از انتقال سند آنان را مرتغع گرداند.
در ادامه راهکارهای کلی اخذ سند برای ساختمانهای قدیمی و نوساز را به شیوه رایج بررسی میکنیم.
انواع ساختمانهای بدون پایان کار و تفاوتهای آن
دریافت پایانکار برای ساختمانهای نوساز و قدیمی تفاوتهای کلیدی دارد.
| ویژگی |
ساختمانهای نوساز |
ساختمانهای قدیمی |
|---|---|---|
| پروانه ساخت | دارای پروانه ساخت معتبر هستند. | ممکن است فاقد پروانه ساخت باشند یا پروانه آنها بسیار قدیمی باشد. |
| بازرسی فنی | تطبیق کامل با نقشههای مصوب و ضوابط روز ضروری است. | بازرسی اغلب برای تطبیق نقشهها با وضع موجود و ارزیابی استحکام بنا انجام میشود. |
| تخلفات ساختمانی | تخلفات ساختمانی نداشته و یا حکم بلامانع گرفتهاند. (ممکن است شامل جریمه باشد) | انحراف از پروانه، منجر به تشکیل پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰، جریمه یا قلع بنا میشود. |
| مدت زمان | پس از اتمام ساخت، گزارش ناظر و طی مراحل اداری صادر می | اگر پایانکار قدیمی موجود باشد، حدود یک ماه زمان میبرد. در صورت وجود تخلف، ممکن است ۴ تا ۶ ماه یا بیشتر طول بکشد. |
| هزینه | شامل عوارض شهرداری، حق الزحمه ناظر و هزینههای صدور است. | علاوه بر هزینههای پایه شامل عوارض معوقه شهرداری، هزینه پسماند و هزینه ارزیابی استحکام میگردد. |
شرایط اخذ پایانکار برای ساختمانهای قدیمی
دریافت پایانکار برای یک ساختمان قدیمی، بسته به وضعیت آن، یکی از مسیرهای زیر را طی میکند:
-
دارای پایانکار قدیمی: اگر ساختمان پایانکار قدیمی دارد و وضعیت آن تغییر نکرده، دریافت پایانکار جدید سادهترین حالت است.
- بدون پایان کار: در این صورت باید به اخذ این گواهی مبادرت ورزد که آن نیز مستلزم برخی اقدامات قانونی، بازدیدهای فنی، گزارشات تایدیه ناظر استحکام بنا و … است.
-
دارای تغییرات غیرمجاز: اگر تغییراتی (مثل اضافهبنا) بدون مجوز انجام شده، پرونده به کمیسیون ماده۱۰۰ شهرداری میرود. پس از تعیین و پرداخت جریمه، امکان صدور پایانکار فراهم میشود.
-
فاقد هرگونه مجوز: اگر ساختمان اصلاً مجوز ساخت ندارد، پیچیدهترین مسیر را پیش رو دارید. این فرآیند نیاز به پیگیری قضایی و اداری طولانی، اخذ مجوزهای پسازساخت، پرداخت جریمههای سنگین و احتمالاً انجام اصلاحات فنی دارد.
چالشهای اصلی در این مسیر عبارتند از: اثبات قدمت و مالکیت، پرداخت هزینههای انباشته شده (عوارض، جریمه)، رفع تخلفات ساختمانی (که گاهی امکانپذیر نیست) و طولانی بودن فرآیند اداری.
راهکارهای پیشنهادی برای مالکان
برای عبور از این چالشها میتوانید راهکارهای زیر را در نظر بگیرید:
- مشاوره تخصصی: حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی و یا مهندس مجرب مشورت کنید. تماس با ما
- جمعآوری مدارک: تمام مدارک مرتبط مانند سند مالکیت (هر چند قدیمی)، پایانکار قدیمی، قبوض خدماتی (آب، برق) به عنوان اثبات سکونت و قدمت ساختمان را جمعآوری کنید.
- پیگیری از مجاری قانونی: اگر شهرداری بدون توجیه قانونی از صدور پایانکار خودداری کند، میتوانید از طریق دیوان عدالت اداری نسبت به این موضوع اعتراض کنید.
اخذ سند برای ساختمانهای قدیمی بدون پایانکار
با توجه به قانون جدید، مسیر اخذ سند در این شرایط عبارت است از:
1. درخواست گواهی پایانکار از شهرداری: حتی اگر ساختمان جریمه دارد، شهرداری موظف است گواهی پایانکاری صادر کند که در آن میزان و علت جریمه در قسمتهای مشاع و اختصاصی قید شده باشد.
2. ثبت درخواست در سامانه: با این گواهی، باید در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی اداره ثبت، درخواست خود را ثبت کنید.
3. دریافت سند مالکیت: اداره ثبت با استناد به آن گواهی، اقدام به صدور سند مالکیت تکبرگ صادر میکند. در این سند ذکر میشود که ملک مشمول جریمه شهرداری است.
4. تسویه جریمه: پرداخت جریمه معمولاً در آستانه فروش ملک به شخص جدید الزامی میشود و باید به نرخ روز پرداخت شود.
نکته بسیار مهم: این راهکار برای ساختمانهایی که حکم قطعی قلع و قمع (تخریب) دارند، قابل اجرا نیست. برای این املاک تنها نام متصرف در سامانه ثبت میشود و سند مالکیت صادر نمیگردد.