ارتفاع مجاز ساختمان

برای طراحی نقشه‌های ساختمانی و دریافت مجوز ساخت با ما درتماس باشید.

مقررات حداکثر ارتفاع مجاز ساختمان‌ها بر حسب تعداد طبقات آنها تعیین می‌گردد که به صورت کلی در مبحث 4 مقررات ملی ساختمان آمده است. همچنین در طرح‌هاي مصوب تفصیلی یا جامع به دلیل بافت و عملکرد خاص شهر یا بخشی از شهر استانداردهای جزئی‌تر و اجرایی تعریف می‌گردند. اما عمدتا طرح‌های تفصیلی نیز مبنای تعیین دستورالعمل‌های خود را همین مبحث 4 قرارمی‌دهند. در این نوشتار برمبنای مبحث 4 و دستورالعمل شهرداری تهران که برمبنای طرح تفصیلی تدوین شده است به بحث گذاشته می‌شود.

ارتفاع مجاز ساختمان (مطابق با مبحث 4)

ساختمان‌های یک طبقه از روی سطح حداکثر 4/10 متر.
ساختمان‌های دو طبقه از روی سطح حداکثر 7/30 متر.
ساختمان‌های سه طبقه از روی سطح حداکثر 10/50 متر.
ساختمان‌های چهار طبقه از روی سطح حداکثر 13/70 متر.
ساختمان‌های پنج تا هفت طبقه (یا تا ارتفاع 23 متر) و بیشتر به تناسب تعداد طبقات و حفظ نسب نسبت‌های ذکر شده

ارتفاع ساختمان از تراز متوسط کف معبر مجاور تا متوسط ارتفاع بام شیب‌دار یا بالاترین نقطه جان پناه محاسبه و کنترل می‌شود.

افزایش مجاز ارتفاع و مساحت

طبق تصریح مبحث 4 در صورت افزایش ارتفاع بیش از حدود تعیین شده براي گروه‌هاي ساختمانی مذکور مستلزم دریافت مجوز از شهرداري است. بدین ترتیب طبق این مصوبه افزایش ارتفاع ساختمان‌ها در طبقات منع ذاتی ندارد. در این صورت ممکن است نیاز باشد تا برای آنها طرح انطباق تهیه شود.

ارتفاع طبقات (اختصاصی هر تصرف‌)

این الزامات به حداقل ارتفاعی اشاره دارد که یک فضای خاص با کاربری معین باید داشته باشد و لازم است تماما در طراحی نقشه معماری مورد توجه قرار گیرد:

فضاهای اقامتی اصلی (نشیمن، خواب):

ارتفاع آن‌ها نباید از ۲.۴۰ متر کمتر باشد.
فضاهای تجمعی (سالن اجتماعات، سینما، رستوران):

در فضاهایی که برای بیش از ۲۰ نفر در نظر گرفته شده‌اند، ارتفاع نباید از ۳.۰۰ متر کمتر باشد.
راهروها و فضاهای عبوری:

حداقل ارتفاع آزاد و بدون مانع در راهروها در هر حالتی نباید از ۲.۶۰ متر کمتر باشد.

دستورالعمل ارتفاع مجاز ساختمان‌های غیربلندمرتبه در شهر تهران (مصوب ۱۴۰۱)

تدوین «دستورالعمل حداکثر ارتفاع مجاز ساختمان‌های غیربلندمرتبه» که بر اساس بند ۲ صورتجلسه ۶۲۳ کمیسیون ماده پنج شهر تهران (موضوع نامه شماره ۱۱۴/۲۵۳۱۳۴ مورخ ۱۴۰۰/۰۳/۲۳) شکل گرفته، تبیین دقیق استانداردهای ارتفاعی در شهر تهران است. این ضوابط با هدف جلوگیری از تشتت کالبدی و تضمین پایداری بافت‌های شهری، جایگزین ترازهای ارتفاعی پیشین شده و مبنای طراحی اصولی ساختمان است.

موارد استثنا از این دستورالعمل:

اراضی و املاک مشمول دستورالعمل اصلاحی ماده ۱۴ قانون زمین‌شهری
املاک واقع در محدوده‌های دارای طرح موضعی مصوب که از ضوابط ارتفاعی اختصاصی تبعیت می‌کنند.
مصوبات موردی کمیسیون ماده پنج شهر تهران (تغییرات در طرح تفصیلی بوسیله طرح انطباق و به درخواست مالک)

تبصره:

در ساختمان‌های واقع در حریم‌های امنیتی، میراث فرهنگی یا بافت‌های تاریخی، رعایت «حداقل» میان ارتفاع مجاز این دستورالعمل و ضوابط خاص حریم مذکور الزامی است.

ضوابط ارتفاعی ساختمان‌های مسکونی

در تعیین پتانسیل ارتفاعی ساختمان‌های مسکونی، «عرض معبر» و «مساحت عرصه» دو متغیر بنیادین هستند. تمامی محاسبات ذیل با فرض ضخامت سقف استاندارد (۴۰ سانتی‌متر) و با رعایت الزامات مباحث ۳، ۴ و ۱۵ مقررات ملی ساختمان (به‌ویژه بند ۷-۱-۵-۴ مبحث چهارم در خصوص پله) تدوین شده است.

در معابر کم‌عرض، تحدید ارتفاع همکف به ۳ متر مانع از سنگینی بصری ساختمان بر معبر می‌شود. در مقابل، اعطای امتیاز ارتفاع ۵ متر برای لابی در املاک بزرگ‌مقیاس (بیش از ۳۰۰ مترمربع)، انعطاف‌پذیری لازم را برای ارتقای کیفیت معماری لابی و مشاعات، متناسب با مقیاس زمین، فراهم می‌سازد.

وضعیت اراضی و نوع فضا	حداکثر (متر)	ملاحظات فنی و کاربری
معابر با عرض ۸ متر و کمتر (طبقه همکف)	۳.۰۰	کاربرد پارکینگ، لابی و مشاعات
معابر با عرض ۸ متر و کمتر (طبقات فوقانی)	۳.۴۰	با احتساب ضخامت سقف (۴۰ سانتیمتر)
معابر با عرض بیش از ۸ متر (طبقه همکف)	۳.۶۰	شامل پارکینگ، لابی و کلیه مشاعات
معابر با عرض بیش از ۸ متر (طبقات فوقانی)	۳.۶۰	با احتساب ضخامت سقف (۴۰ سانتیمتر)
اراضی بیش از ۳۰۰ مترمربع و معبر عریض‌تر از ۸ متر	۵.۰۰	صرفاً در صورت استفاده از طبقه همکف به عنوان لابی

ضوابط ارتفاعی ساختمان‌های غیرمسکونی (تجاری، اداری و خدماتی)

الف) تصرف تجاری:

طبقات همکف و اول: حداکثر ارتفاع مفید ۴.۵۰ متر تعیین می‌شود. در صورت احداث نیم‌طبقه (با ارتفاع حداکثر ۲.۳۰ متر)، حداکثر ارتفاع تمام شده به ۵.۶۰ متر افزایش می‌یابد.
طبقات دوم و بالاتر: حداکثر ارتفاع تمام شده با احتساب ضخامت سقف ۴.۴۰ متر است.

ب) تصرف اداری:

حداکثر ارتفاع تمام شده در کلیه طبقات (با احتساب ضخامت سقف) ۴.۰۰ متر تعیین شده است.

ج) تصرفات خدماتی و خاص:

کاربری‌های مذهبی و فرهنگی: حداکثر ارتفاع تمام شده ۴.۴۰ متر. (در خصوص مساجد، رعایت دستورالعمل ضوابط و راهنمای طراحی مساجد به شماره ۸۰/۶۵۸۶۲۱ مورخ ۱۳۹۸/۰۶/۱۴ الزامی است).
خدماتی (ورزشی، درمانی، آموزشی): حداکثر ارتفاع تمام شده در کلیه طبقات ۴.۰۰ متر.

د) تصرف صنعتی (زیرپهنه‌های S3):

در زیرپهنه‌های S312، S322 و S332: حداکثر ارتفاع ۱۰ متر.
در زیرپهنه‌های S321 و S331: حداکثر ارتفاع ۱۲ متر.
تبصره استثنا: هرگونه افزایش ارتفاع بیش از ۱۲ متر، منوط به تأیید شورای معماری منطقه، رعایت حقوق مجاورین و اخذ موافقت اصولی از وزارت صنایع و سازمان حفاظت محیط زیست است.

تذکرات فنی، محاسباتی و الزامات قانونی نهایی

رعایت دقیق این نکات برای شورای معماری مناطق، مهندسین طراح و ناظر الزامی بوده و تخطی از آن‌ها به معنای تخلف قطعی شهرسازی است:

قاعده صلب ضخامت سقف: ضخامت سقف در کلیه محاسبات این دستورالعمل ۴۰ سانتی‌متر لحاظ شده است. در صورت نیاز به افزایش ضخامت سقف به دلیل محاسبات سازه‌ای، مابه‌التفاوت الزماً باید از «ارتفاع مفید» همان طبقه کسر گردد؛ تغییر در رقوم ارتفاع تمام شده ساختمان تحت این عنوان مطلقاً ممنوع است.
تذکر ویژه (پایلوت): در موارد خاص که امکان احداث پیلوت به صورت پارکینگ و لابی فراهم باشد، رعایت ضوابط نامه شماره ۸۰/۱۰۷۶۱۰ مورخ ۱۴۰۱/۰۲/۰۷ الزامی است.
خط قرمز انتقال ارتفاع: تقلیل ارتفاع در طبقه همکف یا هر یک از طبقات و انتقال مابه‌التفاوت آن به سایر طبقات تحت هر عنوان مجاز نبوده و تخلف محسوب می‌شود.
عوارض و حقوق دیوانی: احداث بنا بر اساس این ترازها، مستلزم محاسبه و پرداخت عوارض پذیره و نظارت فنی مطابق مصوبه ۱۳۹۸/۱۱/۱۳ شورای اسلامی شهر تهران و ابلاغیه شماره ۸۰/۱۶۰۱۴۵ مورخ ۱۳۹۹/۰۲/۳۱ معاونت شهرسازی است.
الزامات ایمنی: رعایت مفاد ابلاغیه شماره ۸۱۳/۱۰۴۸۳۶۸ مورخ ۱۳۹۹/۱۰/۲۱ در خصوص نصب نردبان فلزی روی نما جهت دسترسی‌های اضطراری الزامی است.

خلاصه نکات کلیدی در تعیین ارتفاع

انطباق با کاربری و ساختار: اولین و مهم‌ترین گام، شناسایی دقیق نوع تصرف (کاربری) و نوع ساختار ساختمان است.
عرض معبر و عقب‌نشینی: محدودیت عرض معبر و الزامات عقب‌نشینی نما، تأثیر مستقیمی بر ارتفاع مجاز پروژه دارد.
اولویت مقررات: در موارد تداخل، مقررات سخت‌گیرانه‌تر (به ویژه آن‌هایی که به ایمنی در برابر حریق مرتبط هستند) در اولویت قرار می‌گیرند.
تأیید نهایی: در تمامی موارد، استعلام نهایی از شهرداری و سازمان نظام مهندسی ذی‌صلاح الزامی است