حمایت از اجاره نشینان در ترکیه - محافظت از رهن در برابر تورم

قانون ترکیه به تازگی تغییری مهم در محاسبه و بازپرداخت ودیعه مسکن ایجاد کرده است تا از مستاجر در برابر تورم محافظت کند. دادگاه عالی ترکیه رأی داده که پس از پایان اجاره، مبلغ ودیعه بر اساس ارزش روز اجاره بازگردانده شود، نه مبلغ اولیه پرداختی. این قانون برای جلوگیری از بی‌ارزش شدن پول ودیعه در اثر تورم شدید و افزایش اجاره‌بها وضع شده است .

مثال عملی: اگر ابتدا اجاره ۵,۰۰۰ لیر و ودیعه ۱۰,۰۰۰ لیر (معادل ۲ ماه) باشد، اما در پایان اجاره، اجاره بها به ۱۵,۰۰۰ لیر رسیده باشد، صاحبخانه موظف است ۳۰,۰۰۰ لیر (معادل همان ۲ ماه اجاره در زمان تخلیه) را برگرداند .

نکته کاربردی: در قراردادهای سال ۲۰۲۶ توصیه می‌شود که مبلغ ودیعه به صورت “معادل X ماه اجاره” نوشته شود تا بعداً محاسبه آن بر اساس نرخ روز ممکن باشد .

تورم مسکن تهدیدی بر تاب آوری

مستاجران ایرانی در این سال‌ها با گوشت و پوستشان لمس کرده‌اند که اجاره نشینی چیزی جز ضرر و دویدن روی تردمیلی بی‌پایان نیست. آنها مجبورند برای تهیه مبالغ هنگفتی که سالانه لازم است روی پول ودیعه مسکن اضافه کنند، مشقت‌های زیادی را متحمل شده و نهایاتا روز به روز به طبقات پایین اقتصادی سقوط کنند. مشقت‌هایی که تنها از سرمایه صاحبان ملک در برابر تورم محافظت کرده و در عوض آنان را فقیرتر کند.

تورم برای همه

در حال حاضر فشار تورم بر روی شهروندان ایران به صورت متوازن پخش نیست. به نحوی که سرمایه داران تقریبا از گزند آن در امان بوده و حتی به دلایل سوداگری‌ها در بازارهایی مثل مسکن و خودرو حتی به سودهای نجومی هم دست یابند. در مقابل قشر متوسط و ضعیف جامعه که درآمدی برای پس انداز ندارند، دارایی های ریالی خود را روز به روز بی ارزش تر می‌بینند.

موضوعی که درباره آن صحبت می‌کنیم نیز موید چنین حقیقتی است. بحث بر سر لزوم تجدید نظر در سازوکار اجاره نشینی در ایران فراتر از عدالت است. چرا که اگر در این مورد چاره‌ای اثربخش اندیشیده نشود دیری نمی‌پاید که جاماندگان اقتصادی زیر چرخ سازوکار فعلی له شوند! در تنیجه این امر مستقیما تاب‌آوری جامعه ایرانی را مورد حمله قرار خواهد داد.

به نظر می‌رسد که مدل ترکیه در متوازن سازی فشار تورم بر روی شهروندان گزینه‌ای جذاب و قابل بررسی باشد. اما…

آیا چنین فانونی در ایران تحقق پذیر است؟

قانونی که دقیقاً مشابه قانون ترکیه (بازگرداندن ودیعه به ارزش روز) باشد، در ایران وجود ندارد. با این حال، ابزارهای حمایتی متفاوتی در این زمینه طراحی شده است. به جای تغییر در نحوه محاسبه ودیعه، دولت سعی کرده با پرداخت تسهیلات قرض‌الحسنه ودیعه مسکن، فشار تأمین ودیعه را بر مستاجران کاهش دهد. این قانون اگر چه حمایتی است اما کماکان در ترازوی فشار تورم بین مستاجران و مالکان تغییری ایجاد نمی‌کند. تنها به آنها این امکان را می‌دهد که انتخاب کنند در بخش ودیعه کمر خم کنند یا اجاره! ( هزینه اجاره + اقساط وام مسکن)

طرح ترکیه یک حمایت واقعی و عملی (اگرچه نه ایده‌آل) از مستاجران محسوب می‌شود، اما این ایده که “ودیعه به ارزش روز برگردانده شود” در قوانین جاری ایران دیده نمی‌شود. یکی از چالش‌های مهم تحقق این قانون در ایران مباحث فقهی ذیل موضوع معاملات ربوی است که لازم است روی آن بحث شده و در برابر موانع شرعی آن راهکاهای عملی داده شود.

دیگر چالش‌ها نبود نظارت کافی بر اجرای چنین قوانینی است. همانطور که در مورد قوانین حمایتی مشابه در سال‌های گذشته (نظیر تعیین سقف فرمایش افزایش اجاره‌بها) دولت و دستگاه‌های قانونی ضمانت اجرایی قدرتمندی در اختیار مستاجران قرار ندادند. در نتیجه در شرایط تورمی شدید، موجران برای حفظ ارزش سرمایه خود، تمایل طبیعی به افزایش اجاره دارند و مع الاسف سیستم نظارتی فعلی توانایی مقابله کامل با این فشار را ندارد.

همه‌ی این چالش‌ها در شرایطی است که سرمایه‌داران و بخش‌های صاحب نفوذ اقتصادی نظیر بانک‌ها طبیعتا تمایل زیادی به اجرایی شدن این قانون نخواهند داشت.

دیگر مقالات ما: